別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋港 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 794,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区空見町３番 ②地積 　(㎡) 21,470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1.5:1 空地 大規模工場、倉庫等 が混在する工業地域 東30m市道、南側道 水道、ガス 野跡 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 野跡駅南方 960m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響により、ＥＣ市場は活況であり、物流施設適地の需要が高まっている。当面はこの傾向が続く ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港の臨海部を中心とする県内外の工業地域である。主たる需要者は、自動車メーカー、重化学工 業、物流業等の事業者である。近時の新型コロナを契機にＥＣ市場は一層活況を呈しており、大規模画地の引き合いは 強くなっている。物流施設適地においては国内外ファンド等の投資家の用地取得意欲が高く、地価は急上昇している。 取引規模、取引目的により価格水準には開差があり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。大規 模工業地は、実需中心の自用取引が多く、市場の動向を的確に反映する比準価格は規範性が高い。近年では、ファンド 等による物流施設の賃貸が見られるものの、未だ一般的とはいえず、賃貸事例の収集も困難なため、収益還元法は適用 は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [ 99.6] [101.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り依然として厳しい状況にある。他方で巣ご もり需要により、物流適地の需要は旺盛で、 地価は底堅い。 地域要因に大きな変化は見られないものの、 物流施設適地には強い引き合いがあり地価は 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％