別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 名古屋港 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -17 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 98,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区宝神３丁目１５０４番 ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 中小規模一般住宅、 アパートが見られる 住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 稲永 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 稲永駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてあおなみ線を利用圏とする港区南部の住宅地域と判定した。地縁的選好性が強いため、需要者 の中心は港区及び中川区等の居住者であるが、周辺市町からの転入者も見られる。最寄駅からは相応の距離を要するも のの、需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては居住の快適性、利便性等を重視する自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水 準（市場性）が指標になる。また、対象標準地は面積が小さく収益採算性に見合う賃貸住宅を想定することが困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [109.0] 100 [127.7] [109.0] 100 97,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不透 明感が残るが、住宅供給は少なく相対的に需 要が高まっており、価格は総じて上昇基調に ある。 住宅地域として成熟しており、地域要因に特 段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％