別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋港 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -9 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区八百島１丁目１３１２番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が見られる 住宅地域 西12m市道 水道、ガス、下水 名古屋競馬場前 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　１ ２ｍ市道 交通 施設 名古屋競馬場前駅西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線市道沿いの、街区の整った戸建住宅を中心とする住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測さ れる。全般的に需要は回復傾向にあり、地価は微増傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄内川以西南陽支所管内であり、港区のあおなみ線沿線を中心とする住宅地域である。従来、需要者の 中心は地縁関係者であったが、建売物件の住宅調達市場に於ける比重の増大で、非地縁者の割合が増加している。需要 の中心となる価格帯は、土地価額で２，０００万円前後、分譲住宅で３，５００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収 を目論むものではない。対象標準地の規模を勘案すると、アパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己 居住目的の取引相場を参考に利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。よって、比準価 格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [109.0] 100 [115.9] [101.0] 100 99,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、 経済は回復傾向を示している。不動産市場も 回復傾向を示しつつあり、地価は横這いから 微増傾向である。 一般住宅の中に併用住宅が見られる住宅地域 であるが、特に大きな変動要因は見受けられ ない。需要は回復しつつあり、地価も微増傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％