別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋港 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区小賀須３丁目６２７番 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅主体に、共 同住宅等も見られる 住宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 名古屋競馬場前 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 名古屋競馬場前駅西方 3.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の劣る住宅地域であり、特段の変動要因もないことから当面は現状を維持すると予測される。浸水リ スクへの懸念等もあり、地価上昇の余地は限られるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市南西部、庄内川以西の南陽地区の住宅地域である。需要者は港区を中心とする名古屋市南西部の 地縁的選好性のある居住者が大半を占めると思われる。周辺での区画整理事業の進捗が見られるものの、自然災害への 懸念から引き合いは総じて弱く、地価は概ね横這いで推移している。市場の中心価格帯は土地１５０㎡程度で１，５０ ０万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が中心となっている。適用した取引事例比較法は周辺類似地域を中心に信頼できる多数の 取引事例を得ることができた。一方、対象標準地は画地規模等による制約があり、有効な収益物件の想定には合理性を 欠くため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [109.0] 100 [125.2] [100.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り依然として厳しい状況にある。持ち直しの 動きはあるものの、その勢いは弱い。 周辺の茶屋新田地区では区画整理事業が進捗 している。地価は横這い、もしくは僅かな上 昇となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％