別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋港 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区本宮町２丁目３７番３８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北3.9m市道 水道、ガス、下水 荒子川公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 荒子川公園駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 街路が狭小な既成の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。当該地域 周辺での取引は散発的で、地価水準は、横ばい傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あおなみ線、地下鉄名港線沿線等の利用圏域を中心とした港区及び隣接区の住宅地域である。需要者の 中心は、港区及び隣接区の居住者で、港区内の工場、事業所等の従業者等が多く、圏外からの転入は少ない。当該地域 では、低価格取引も見受けられ、需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な画地規模で１ ，６００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、自用目的の取引が中心であり、住環境等が類似する多数の取引事例を収集、選択の上、試算された 比準価格は、説得力の高い価格である。一方、収益価格は、周辺の利用状況、対象標準地の画地規模等から賃貸経営を 想定することは非現実的のため、試算しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [109.0] 100 [117.4] [100.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港区の取引件数は、２年連続の大量供給から は減少するが、例年並みの水準で推移。建築 着工件数は増加し、地価は全般的には上昇傾 向にある。 当該地域は、熟成した既成の住宅地域であり 、目立った開発等は見受けられず、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％