鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０３２５ -527	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西30m県道、北8m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
b	Ａ中川０４０２ -21	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ整形	北32m国道、西30m、二方路		準工 (71,270)
c	Ａ中川０３２２ -503	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		商業都市機能誘導区外 (90,400)
d	Ａ中川０３２６ -512	名古屋市中川区		建付地	（　）	袋地等	東30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
e	Ａ中川０４０２ -1	名古屋市中川区		建付地	（　）	袋地等	西7.9m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,835	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	134,998	100 [ 92.6]	145,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 154,979	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.5]	161,564	100 [ 110.8]	145,816		152,000
c	(　 ) 189,478	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,373	100 [ 128.8]	148,582		155,000
d	(　 ) 117,421	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	139,109	100 [ 92.6]	150,226		156,000
e	(　 ) 70,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	87,553	100 [ 62.9]	139,194		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

名古屋中川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が出来ないために求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,405,451	2,904,893	10,500,558	8,897,700	1,602,858	（　0.9526） 1,526,883	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,354,357 円　　　　（　 81,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.96	Ｓ5	731.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	448 ㎡	17.8 m x 25.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロアー貸し。２階から５階は、各階約５４㎡の２ＬＤＫタイプ２戸の計８戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

玄関、エレベーターホール等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.96	83.0	130.28	2,500	325,700	5.0	1,628,500
							3.0	977,100
2～ 5	共同住宅	143.65	75.9	109.03	1,694	184,697	1.0	184,697
							1.0	184,697
～

～

～

計		731.56	77.4	566.40		1,064,488		2,367,288
								1,715,888

⑨年額支払賃料	1,064,488 円　×　12ヶ月　＝　 12,773,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 566.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,773,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 686,693 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,047,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,367,288 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,715,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 335,799 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,405,451 円　　　　（　 29,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１６　　　　-16	1,696 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,725 円/㎡　月額支払賃料（　 1,694 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸２２　　　　-3	1,750 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,754
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	686,693 円	13,733,856　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,904,893 円　（　　　　　　 6,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 731.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,897,700 円（　　　　　 19,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,405,451 円
②総費用	2,904,893 円
③純収益　①－②	10,500,558 円
④建物等に帰属する純収益	8,897,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,602,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,526,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,354,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 5-11

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　西村　邦広

TEL.

鑑定評価額

69,000,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区草平町１丁目１３番３外				②地積　(㎡)	448 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	店舗兼住宅、営業所等が混在する路線商業地域	西33m市道、背面道	水道、ガス、下水	南荒子 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 180 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ市道

交通

施設

南荒子駅西方

780m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

他幹線道路沿線との代替・競争関係から、併用住宅や営業所が混在する現状を維持していくものと予測する。周
辺の住宅地では住宅需要が底堅いため、住宅用途の利用が増える可能性もある。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中川区の路線商業地域を中心に形成されている。需要者は飲食店等の展開を行う法人、事務所利用目的
の事業者等が見込まれる。当該地域は金融緩和下にある経済情勢の影響を受けているが、市街地内の既成商業地域で自
己利用も多く見られ商業集積が高まっておらず、投資需要が顕著化していない。新型コロナウイルス感染症の影響が薄
らぎつつあり、需給関係は持ち直している。中心となる価格帯は画地規模や取引目的等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、対象標準地の価格水
準を示すものとして説得力が高い。収益価格は、期待される収益性を代替し価格判断における検証手段であるが、対象
近隣の土地の需給動向や商業環境等を考慮すると、価格判断において重視される程度が低い。代表標準地との検討及び
最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[101.9]

100
[166.6]

[104.0]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の新型コロナウイルス感染症の影響が和
らぎ、経済は回復傾向を示している。不動産
市場は既に回復傾向を示し概ね堅調であると
認められる。

併用住宅、営業所等も見られる路線商業地域
である。地域要因に大きな変動は見られない
が、需要は回復しつつあり、地価も微増傾向
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０４０２ -21	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ整形	北32m国道、西30m、二方路		準工 (71,270)
b	Ｂ中川０４２５ -11	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ中川０３２６ -512	名古屋市中川区		建付地	（　）	袋地等	東30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
d	Ａ中川０３２５ -527	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西30m県道、北8m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,979	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.5]	161,564	100 [ 108.9]	148,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 141,304	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,728	100 [ 96.3]	147,173		153,000
c	(　 ) 117,421	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	139,109	100 [ 93.6]	148,621		155,000
d	(　 ) 141,835	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	134,998	100 [ 90.6]	149,004		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

名古屋中川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,412,238	2,904,824	10,507,414	8,897,700	1,609,714	（　0.9526） 1,533,414	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,509,857 円　　　　（　 81,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.96	Ｓ5	731.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	448 ㎡	17.8 m x 25.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロアー貸し。２～５階は、各階約５４㎡の２ＬＤＫファミリータイプが２戸の合計８戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

玄関、エレベーターホール等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.96	83.0	130.24	2,499	325,470	5.0	1,627,350
							3.0	976,410
2～ 5	共同住宅	143.65	75.9	109.09	1,785	194,726	1.0	194,726
							1.0	194,726
～

～

～

計		731.56	77.5	566.60		1,104,374		2,406,254
								1,755,314

⑨年額支払賃料	1,104,374 円　×　12ヶ月　＝　 13,252,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 566.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,252,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 686,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,045,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,406,254 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,755,314 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 343,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,412,238 円　　　　（　 29,938 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０９　　　　-10	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 79.5]	100 [123.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,817 円/㎡　月額支払賃料（　 1,785 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸１６　　　　-14	1,604 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.8]	100 [108.0]	1,751
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	686,624 円	13,732,488　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,904,824 円　（　　　　　　 6,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 731.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,897,700 円（　　　　　 19,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,412,238 円
②総費用	2,904,824 円
③純収益　①－②	10,507,414 円
④建物等に帰属する純収益	8,897,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,609,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,533,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,509,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,500 円／㎡）