鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０４２７ -8	名古屋市中川区		建付地	（　）	不整形	南東19.9m県道、南西5.9m、二方路		商業３１ｍ高度地区 (82,305)
b	Ａ中川０４０２ -15	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ中川０４０２ -8	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24.6m県道、西5.4m、角地		工業 (80,200)
d	Ａ中川０４０２ -19	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ａ中川０２１８ -530	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,251	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	184,873	100 [ 106.6]	173,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,909	100 [ 105.4]	173,538		174,000
c	(　 ) 149,189	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,937	100 [ 103.7]	137,837		138,000
d	(　 ) 162,639	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	161,351	100 [ 97.1]	166,170		166,000
e	(　 ) 140,541	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	142,245	100 [ 109.1]	130,380		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

名古屋中川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,764,053	1,840,111	6,923,942	5,606,220	1,317,722	（　0.9526） 1,255,262	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	29,887,190 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.00	Ｓ4	413.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	272 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 24.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階は約４１㎡と５０㎡程度の１ＬＤＫタイプ、各階２戸の計６戸を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

中低層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.00	92.0	104.00	2,321	241,384	5.0	1,206,920
							3.0	724,152
2～ 4	共同住宅	100.00	91.0	91.00	1,658	150,878	1.0	150,878
							1.0	150,878
～

～

～

計		413.00	91.3	377.00		694,018		1,659,554
								1,176,786

⑨年額支払賃料	694,018 円　×　12ヶ月　＝　 8,328,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,328,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 440,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,367,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,659,554 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,176,786 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 380,102 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,764,053 円　　　　（　 32,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-13	1,443 ( 1,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,706 円/㎡　月額支払賃料（　 1,658 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-20	1,791 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,846
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	419,000 円	83,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	440,411 円	8,808,216　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 712,300 円	83,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,800 円	83,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,800 円	83,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,840,111 円　（　　　　　　 6,765 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,800,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 413.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,606,220 円（　　　　　 20,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,764,053 円
②総費用	1,840,111 円
③純収益　①－②	6,923,942 円
④建物等に帰属する純収益	5,606,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,317,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,255,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,887,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中川 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 5-8

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　松原　孝文

TEL.

鑑定評価額

43,500,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区八熊通４丁目３１番２外				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ4	店舗兼住宅のほか、営業所等が見られる商業地域	北24.6m県道	水道、ガス、下水	尾頭橋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

八熊通沿いの、旧来からの商
業地域である。

街

路

２４．６ｍ県道

交通

施設

尾頭橋駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な店舗併用住宅等を中心とする地域だが、繁華性がやや劣り、徐々に共同住宅等の住宅系の用途が多くな
っていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市南西部の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、幹線・準幹線道路沿いで店舗
・事務所等を利用目的とする個人や地元企業等であるが、画地がまとまれば、収益物件に投資する個人投資家等も考え
られる。繁華性はやや劣るが、幹線道路である八熊通沿いに位置しており、交通量が多く、一定の需要は見込みうる。
中心となる価格帯は、画地規模、利用目的等により差異があるため、一定の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も堅調な地域と言える。金融緩和が続いているが、当該地
域においては、新規の目立った投資は見られない。収益性が重視されるべき商業地とはいえ、収益価格はかなり低い試
算結果となった。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格も考慮の上、さら
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[101.9]

100
[154.6]

[100.0]
100

160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は、不動産市場への影響が比
較的少なかったと言え、商業地でもコロナ禍
前を上回る価格での取引も見られる。

旧来からの商業地であり、直近では特段の変
動要因はない。徐々に共同住宅等が増えてい
くと見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０４０２ -8	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24.6m県道、西5.4m、角地		工業 (80,200)
b	Ｂ中川０３２５ -5	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ中川０４０２ -15	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ中川０３２２ -503	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		商業都市機能誘導区外 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,189	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,937	100 [ 104.7]	136,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 188,262	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	198,263	100 [ 112.8]	175,765		176,000
c	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,909	100 [ 107.5]	170,148		170,000
d	(　 ) 189,478	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,373	100 [ 119.5]	160,145		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

名古屋中川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,388,369	2,827,244	6,561,125	5,318,550	1,242,575	（　0.9526） 1,183,677	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,182,786 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	113.00	Ｓ4	413.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	272 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 24.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２階以上は１ＬＤＫ（平均住戸面積約４６㎡）で各階２戸の計６戸、駐車場は４台を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.00	92.0	104.00	2,121	220,584	6.0	1,323,504
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	91.0	91.00	1,697	154,427	2.0	308,854
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	100.00	91.0	91.00	1,748	159,068	2.0	318,136
							0.0	0
～

～

計		413.00	91.3	377.00		688,506		2,259,348
								0

⑨年額支払賃料	688,506 円　×　12ヶ月　＝　 8,262,072 円
⑩a共益費（管理費）	247 円／㎡　×　 377.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,117,428 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,379,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 492,975 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,366,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,259,348 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,388,369 円　　　　（　 34,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-20	1,791 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	2,037	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸２６　　　　-1	1,505 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.6]	100 [100.0]	1,545
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,498,644 円	9,859,500　×　　　　 15.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,700 円	79,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,827,244 円　（　　　　　　 10,394 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 413.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,318,550 円（　　　　　 19,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,388,369 円
②総費用	2,827,244 円
③純収益　①－②	6,561,125 円
④建物等に帰属する純収益	5,318,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,242,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,183,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,182,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）