鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中川０４２５ -11	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ中川０３２６ -512	名古屋市中川区		建付地	（　）	袋地等	東30m県道、中間画地		準住居 (70,300)
c	Ａ中川０３２２ -13	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	東8.1m市道、中間画地		近商都市機能誘導区外 (90,300)
d	Ａ中川０４０２ -21	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ整形	北32m国道、西30m、二方路		準工 (71,270)
e	Ａ中川０３２２ -15	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		近商都市機能誘導区外 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,304	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,728	100 [ 92.1]	153,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 117,421	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	139,109	100 [ 88.3]	157,541		161,000
c	(　 ) 157,167	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	179,746	100 [ 105.6]	170,214		174,000
d	(　 ) 154,979	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.5]	161,564	100 [ 107.3]	150,572		154,000
e	(　 ) 150,859	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,518	100 [ 86.4]	176,525		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

名古屋中川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,153,962	3,615,984	12,537,978	11,602,500	935,478	（　0.9320） 871,865	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	20,758,690 円　　　　（　 91,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.20	ＲＣ11	839.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	228 ㎡	8.5 m x 27.5 m	前面道路：国道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１１階は居宅（約３０㎡、１Ｋ）、各階２戸の計２０戸を想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

画地の形状等を考慮し、妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.00	79.8	71.00	2,916	207,036	5.0	1,035,180
							3.0	621,108
2～11	共同住宅	75.00	79.3	59.50	1,887	112,277	1.0	112,277
							1.0	112,277
～

～

～

計		839.00	79.4	666.00		1,329,806		2,157,950
								1,743,878

⑨年額支払賃料	1,329,806 円　×　12ヶ月　＝　 15,957,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,957,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 819,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,570,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,157,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,743,878 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 563,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,153,962 円　　　　（　 70,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-9	1,621 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,942 円/㎡　月額支払賃料（　 1,887 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０９　　　　-505	1,778 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	819,484 円	16,389,672　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,615,984 円　（　　　　　　 15,860 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 839.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,602,500 円（　　　　　 50,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,153,962 円
②総費用	3,615,984 円
③純収益　①－②	12,537,978 円
④建物等に帰属する純収益	11,602,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	935,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	871,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,758,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 5-1

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　松原　孝文

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区昭和橋通１丁目３３番２外				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中低層店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ路線商業地域	北32.7m国道、背面道	水道、ガス、下水	六番町 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号沿いの路線商業地域
。

街

路

３２．７ｍ国道

交通

施設

六番町駅西方

1.3km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道１号沿いの路線商業地域であり、沿道型店舗を中心に一定の出店需要が見込まれ、今後も沿道型店舗に適し
た規模の画地に再編されつつ、推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市南西部の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、沿道サービス型店舗を営む全国チェ
ーン、あるいはそのフランチャイジー、地元企業や個人事業主等である。飲食店舗はコロナ禍のダメージはあるが、撤
退する店舗は目立たない。交通量が多いため、一定の出店需要はあり、需要は比較的堅調と言える。市場の中心価格帯
は、需要者の事業規模、業態等、また画地規模によって差異が大きく、一定の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件も見られる地域であり、収益物件に対する需要も見込まれる地域と言える。但し、路線商業地域であるため、
収受可能な賃料も画地によって、またテナントによってかなりバラツキがあることから、実際には取引実態を重視して
取引されるケースが多いと言えよう。そのため、実際の取引価格をもとに試算した比準価格を重視し、収益価格を参考
として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[101.9]

100
[158.5]

[102.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は、不動産市場への影響が比
較的少なかったと言え、商業地でもコロナ禍
前を上回る価格での取引も見られる。

交通量が多い国道沿いの地域であり、地域要
因に大きな変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０４０２ -21	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ整形	北32m国道、西30m、二方路		準工 (71,270)
b	Ａ中川０４２２ -3	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北33m国道、北6m、二方路		準工 (70,300)
c	Ｂ中川０３２５ -5	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ港０４２６ -17	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	西32.7m市道、東7.2m、二方路		準工 (70,265)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,979	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.5]	161,564	100 [ 104.4]	154,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 128,248	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	133,008	100 [ 100.0]	133,008		136,000
c	(　 ) 188,262	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	198,263	100 [ 112.6]	176,077		180,000
d	(　 ) 141,487	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	136,589	100 [ 84.8]	161,072		164,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

名古屋中川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,336,027	5,597,211	12,738,816	11,803,500	935,316	（　0.9320） 871,715	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	20,755,119 円　　　　（　 91,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	102.20	ＲＣ11	839.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	228 ㎡	8.5 m x 27.5 m	前面道路：国道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は１Ｋ（平均住戸面積約３０㎡）、住戸合計２０戸、機械式三段駐車場９台を想定。共用部分容積不算入。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.00	79.8	71.00	2,596	184,316	6.0	1,105,896
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	75.00	79.3	59.50	1,997	118,822	2.0	237,644
							0.0	0
4～ 6	共同住宅	75.00	79.3	59.50	2,037	121,202	2.0	242,404
							0.0	0
7～ 9	共同住宅	75.00	79.3	59.50	2,077	123,582	2.0	247,164
							0.0	0
10～11	共同住宅	75.00	79.3	59.50	2,117	125,962	2.0	251,924
							0.0	0

計		839.00	79.4	666.00		1,408,236		3,553,736
								0

⑨年額支払賃料	1,408,236 円　×　12ヶ月　＝　 16,898,832 円
⑩a共益費（管理費）	161 円／㎡　×　 666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,286,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,185,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 963,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,302,267 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,553,736 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,336,027 円　　　　（　 80,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-9	1,621 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中川賃貸０９　　　　-505	1,778 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [113.0]	100 [105.0]	1,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,677,911 円	19,265,544　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,555,500 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,597,211 円　（　　　　　　 24,549 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 839.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,803,500 円（　　　　　 51,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,336,027 円
②総費用	5,597,211 円
③純収益　①－②	12,738,816 円
④建物等に帰属する純収益	11,803,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	935,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	871,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,755,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,000 円／㎡）