別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -24 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区荒江町２９１３番１外 ｢荒江町２９－２２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、併用住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 尾頭橋 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 尾頭橋駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、一般住宅、併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。旧市街地内の駅徒歩圏内にあり、総じて利便性が 良好であるため需要は旺盛である。地価水準は、やや強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当区内のＪＲ東海道本線沿線等を中心とする住宅地域が主な圏域と判定される。需要者の中心は、主に 中川区及び隣接市区町の一次又は二次取得者及び地縁者が主体である。当該地域は、街区の概ね整った小規模住宅を中 心に併用住宅等も見られる混在地域であり、利便性を反映して、地価は微増傾向にある。需要の中心となる価格帯は、 土地は２，５００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は駅徒歩圏内にあり、アパート等の収益物件は散見されるが、対象標準地は、間口、地積等画地条件等のやや劣 る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証 する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ 説得性を有する比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [109.0] 100 [118.1] [ 98.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の新型コロナウイルス感染症の影響が和 らぎ、経済は回復傾向を示している。不動産 市場は既に回復傾向を示し概ね堅調であると 認められる。 一般住宅、併用住宅が建ち並ぶ住宅地域であ り、地域要因に大きな変化はないが、需要は 旺盛で地価は上昇傾向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％