別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -20 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区外新町３丁目５６番 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほか中小 作業所等が混在する 住宅地域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 六番町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 六番町駅西方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、中小作業所等の混在地域である。熱田区に隣接し、駅徒歩圏内のため住宅地としての需要が強いこと から今後は住宅地への移行が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中川区、南区、港区および熱田区南部の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市南部・西部及 び近郊市町の居住者で、一次取得または二次取得が多い。当該地域は、地下鉄「六番町」駅の徒歩圏内に位置する住宅 と中小作業所等の見られる混在地域である。熱田区から波及した需要により、市況に底堅さが見られる。市場の中心価 格帯は土地のみの場合は２，０００万円前後で、新築戸建住宅は３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には、賃貸アパート等も見られるが、画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できな いため、収益価格については試算しなかった。当該地域は、作業所等も見られるが、戸建住宅又は住宅用地の取引が主 体であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、代表標準地との 検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -14             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [107.9] 100 [111.7] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の新型コロナウイルス感染症の影響が和 らぎ、経済は回復傾向を示している。不動産 市場は既に回復傾向を示し概ね堅調であると 認められる。 一般住宅のほか作業所等が見られる住宅地域 である。特に大きな地域要因の変動は認めら れないが、需要は旺盛で地価は上昇傾向を示 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％