別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -16 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　一隆   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区下之一色町字古川４０番外 ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北西7.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 伏屋 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 伏屋駅南方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 万場藤前線正江橋の供用が開始されたが、国道と河川に囲まれた立地から影響は限定的で、当面は現状を維持し つつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として中川区西部の住宅地域である。個人の一次取得者が需要の中心と思料され、中川区、港区及び 海部郡蟹江町の居住者が大半を占めると思われ、周辺市町からの転入者は少ない。利便性に優る住宅地域では需要が底 堅いが、河川に隣接し交通利便性が劣る地域の地価は横ばいから弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、 土地は１５００万円前後、新築戸建住宅では３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため 収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の経済 情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [ 98.0] 100 [131.4] [101.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 にあり、経済に持ち直しの動きがみられるが 、変異株や円安進行など先行きは依然不透明 である。 万場藤前線正江橋が完成した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％