別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -6 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区松葉町３丁目４３番４ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅や倉庫等もある 住宅地域 南西7.3m市道 水道、ガス、下水 烏森 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 烏森駅南東方 420m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区東部の中心部寄りに位置し、最寄駅まで６分圏内の既成住宅地域である。需給動向から画地の小規模化や利便 性に着目した投資目的の取引が緩やかに増加し、高い混在度を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中川区、南区、港区および熱田区南部の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市南部・西部お よび近郊市町の居住者で、一次取得者が大半である。当該地域は、近鉄「烏森」駅の徒歩圏に位置する一般住宅の中に アパートや倉庫等が見られる住宅地域である。利便性の高い地域であるが、住環境は普通程度である。市場の中心価格 帯は土地のみの場合は２，０００～２，５００万円程度で、新築戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集した。周辺は一般住宅の他アパート等も 混在するが、賃貸アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。売買 市場では取引価格を重視して取引されることに加え、対象標準地はアパート建築の想定が困難であるため取引事例比較 法のみを適用した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [109.0] 100 [127.1] [105.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の新型コロナウイルス感染症の影響が和 らぎ、経済は回復傾向を示している。不動産 市場は既に回復傾向を示し概ね堅調であると 認められる。 利便性の高い概ね熟成した一般住宅を中心と した住宅地域であることより、需要は旺盛で あり、地価は微増傾向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％