別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区富田町大字千音寺字土坪３７５２番５外 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南3.7m市道 水道、ガス 岩塚 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 岩塚駅西方 3.8km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 道路幅員の狭い未整備な住宅地域である。特段の変動要因もないことから当面は現状を維持するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄内川以西の中川区及び港区を中心とし、周辺市町を含む住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を 有する中川区の居住者が大半であるが、周辺市区町からの転入もみられる。当該地域は、幅員の狭い道路が多く、街区 の整備が進んでいない。ＩＣに近接するものの、最寄駅から遠いため、住宅地としての需要はやや低位にある。市場で の中心価格帯は、土地は１８０㎡程度で１，５００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が中心となっている。適用した取引事例比較法は周辺類似地域を中心に信頼できる多数の 取引事例を得ることができた。一方、対象標準地は画地規模等による制約があり、有効な収益物件の想定には合理性を 欠くため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [ 98.0] 100 [157.5] [109.0] 100 82,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り依然として厳しい状況にある。持ち直しの 動きはあるものの、その勢いは弱い。 富田地区での需要は総じて弱い。地域要因に 大きな変化は見られないが、近隣地域の南方 では、土地区画整理事業が進行中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％