鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０３１５ -506	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
b	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
c	Ａ中０４２９ -7	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０３１５ -503	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
e	Ａ中０３２７ -15	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西19.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,724,282	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,755,319	100 [ 80.5]	2,180,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,290,000
b	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 102.0]	2,105,450		2,210,000
c	(　 ) 1,126,363	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	1,293,279	100 [ 63.5]	2,036,660		2,140,000
d	(　 ) 1,476,015	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	1,596,794	100 [ 81.7]	1,954,460		2,050,000
e	(　 ) 1,111,768	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,132,892	100 [ 68.9]	1,644,255		1,730,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,120,000 円／㎡]

名古屋熱田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,196,448	11,863,942	18,332,506	11,787,500	6,545,006	（　0.9435） 6,175,213	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	187,127,667 円　　　　（　 1,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	86.54	ＲＣ9	773.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	129 ㎡	7.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗、３～９Ｆ事務所、いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

建物規模から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.96	77.0	66.19	6,050	400,000	12.0	4,800,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	85.96	77.0	66.19	5,140	340,000	10.0	3,400,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	85.96	77.0	66.19	3,170	210,000	8.0	1,680,000
							0.0	0
～

～

計		773.64	77.0	595.71		2,210,000		19,960,000
								0

⑨年額支払賃料	2,210,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 595.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,404,281 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,924,281 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,915,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,008,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,960,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 187,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,196,448 円　　　　（　 234,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-103	1,977 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,191 円/㎡　月額支払賃料（　 3,170 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸２７　　　　-54	2,913 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,025,000 円	205,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,023,342 円	31,924,281　×　　　　 22.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,488,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,916,700 円	205,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,863,942 円　（　　　　　　 91,969 円／㎡）　　（経費率　　 39.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 773.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0575	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,787,500 円（　　　　　 91,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,196,448 円
②総費用	11,863,942 円
③純収益　①－②	18,332,506 円
④建物等に帰属する純収益	11,787,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,545,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,175,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,127,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋熱田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 5-3

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　三輪　勝年

TEL.

鑑定評価額

252,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区金山町１丁目２０５番｢金山町１－２－１７｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	台形 1:3	事務所兼住宅ＲＣ5	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南20m市道、背面道	水道、ガス、下水	金山 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

金山駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

金山総合駅に近い商業地域である。当面は現在の商業環境や需給を維持すると予測するが、新型コロナウイルス
感染症の影響が長期化すると、飲食店舗等のテナント需要の弱含みが継続することが懸念される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,540,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市のターミナル機能を有する高度及び準高度商業地域である。需要者の中心は機関投資家や大企
業のほか、地元の資本力を有する法人企業等である。近年は金山駅周辺の再開発による将来期待等により地価は大きく
上昇した。近時は飲食系店舗等を中心に賃貸市場は停滞しているが、低金利と相まって売買市場は堅調であり地価は強
含みである。取引価格は画地条件、建物用途、テナント業種等によって多様で需要の中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

「金山」駅に近い商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域等にて多数の取引事例を収集選択して試算し
た。収益価格は標準的な建物プランを前提に事業収支及び利回りを検討して査定したが想定要素は否めない。おもな需
要者は土地価格については比準価格を重視する傾向があることも勘案し、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ
代表標準地との均衡検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,600,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[ 98.0]

100
[147.7]

[105.0]
100

1,960,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

賃貸市場が弱含みであるのに対して、潤沢な
投資マネーを背景に売買市場は堅調で、収益
物件及び駅近等の土地を中心に取引価格は強
含みである。

金山エリアの繁華な商業地域。飲食店舗のテ
ナント需要はやや弱含みであるが、売買市場
は堅調で旺盛な投資需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０３２７ -15	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西19.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ａ中０４３５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東19.9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)
d	Ａ中０３２９ -7	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,111,768	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,132,892	100 [ 60.5]	1,872,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,970,000
b	(　 ) 2,832,618	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,702,535	100 [ 135.0]	2,001,878		2,100,000
c	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,146,374	100 [ 103.0]	2,083,858		2,190,000
d	(　 ) 1,199,948	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,184,349	100 [ 74.4]	1,591,867		1,670,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

名古屋熱田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,339,634	11,833,733	18,505,901	11,557,500	6,948,401	（　0.9435） 6,555,816	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	198,661,091 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	86.54	ＲＣ9	773.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	129 ㎡	7.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗、３～９Ｆ事務所、いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.96	77.0	66.19	5,400	357,426	12.0	4,289,112
							0.0	0
2～ 2	店舗	85.96	77.0	66.19	4,800	317,712	12.0	3,812,544
							0.0	0
3～ 9	事務所	85.96	77.0	66.19	3,150	208,499	10.0	2,084,990
							0.0	0
～

～

計		773.64	77.0	595.71		2,134,631		22,696,586
								0

⑨年額支払賃料	2,134,631 円　×　12ヶ月　＝　 25,615,572 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 595.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,433,668 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,049,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,922,954 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,126,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,696,586 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 213,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,339,634 円　　　　（　 235,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-103	1,977 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,176 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-40	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,005,000 円	201,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,050,833 円	32,049,240　×　　　　 22.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,496,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,879,300 円	201,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,833,733 円　（　　　　　　 91,734 円／㎡）　　（経費率　　 39.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 773.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0575	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,557,500 円（　　　　　 89,593 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,339,634 円
②総費用	11,833,733 円
③純収益　①－②	18,505,901 円
④建物等に帰属する純収益	11,557,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,948,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,555,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,661,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）