別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋瑞穂 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区玉水町２丁目６２番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 務所等も見られる住 宅地域 南7.7m市道 水道、ガス、下水 瑞穂運動場東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．７ｍ 市道 交通 施設 瑞穂運動場東駅東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状の地域性を継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂区及び周辺区を中心とする既成住宅地の圏域である。需要者は市内及びその近郊に居住する一次取得 者が多くを占める。最寄り駅からは距離があるものの、街区が整った環境良好な住宅地である事から、需給は比較的安 定している。土地は３０００万～４０００万円程度、新築の戸建住宅は４５００万～５５００万円程度が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難 であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたもので あり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い 地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [109.0] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の経済への影響は 若干弱まりつつあるが、予断を許さない。不 動産需要は手控え模様から持ち直し傾向にあ る。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％