別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋瑞穂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -9 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　研二   TEL.

鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区中山町２丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 桜山 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 桜山駅西方 460m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてすでに熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。コロナ禍により一時的に 需給が混乱したが、住宅需要は底堅く、地価水準は緩やかに上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の鉄道駅から概ね徒歩圏にある住宅地の存する圏域と判断した。主となる需要者は市内に勤務する一 次取得者である。瑞穂区は利便性がよく、住宅地域としての人気は高い。コロナ禍以後の生活様式の変化等もあって、 現在の住宅地需要は堅調である。戸建住宅の需要の中心となる面積は１００～１２０㎡であるが、近年はより細分化す る傾向にある。中心価格帯は土地のみで２５００～３０００万円、新築戸建て分譲で５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では合理的な賃貸建物を想定し得ないため、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価方式として取引事例比較法の みを適用し比準価格を試算した。比準価格は実際の成約事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは 無く、得られた比準価格の規範性は高い。また、比準の過程は需要者の価格決定プロセスに類似しており説得力も高い 。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [103.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    222,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋圏の地域経済は良好であり、現在の住 宅地需要は底堅い。ただし、建材価格の高騰 ・一部の設備不足など、不動産の先行きに不 安材料がある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％