鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０３２５ -12	名古屋市昭和区		更地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		近商高度地区最高31m 文教地区 (90,200)
b	Ａ昭和０３３３ -3	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、西6m、角地		２住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ昭和０２３６ -520	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西24m市道、南東6.4m、二方路		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
d	Ａ昭和０３３６ -508	名古屋市昭和区		更地	（　）	長方形	北24m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ昭和０３３５ -8	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ正方形	南7.3m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,196	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	382,734	100 [ 82.2]	465,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 -4.0 その他　 0.0 　　　[ 102.7] 　　　　 100	478,000
b	(　 ) 420,421	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	411,841	100 [ 94.0]	438,129		450,000
c	(　 ) 787,092	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	753,792	100 [ 97.0]	777,105		798,000
d	(　 ) 495,030	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	500,970	100 [ 89.1]	562,256		577,000
e	(　 ) 327,508	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	301,968	100 [ 65.3]	462,432		475,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 466,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,139,134,443	762,316,035	13	635,000	2,401.20	282,000	2,665.00
⑧開発法による価格	376,818,408 円　　　　（　 429,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
879 ㎡	㎡		㎡		㎡	879.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡	2,665.00 ㎡	2,499.45 ㎡	165.55 ㎡	2,401.20 ㎡	ＲＣ・15F ( 29 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.9 ％）	（ 303.2 ％）	（ 284.4 ％）	（ 18.8 ％）	（ 90.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	97 ％	300 ％	285 ％	間口奥行	25.0 ｍ 35.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		24.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

635,000 円／㎡

店舗等

635,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 635,000 円／㎡　　×　　 2,318.40 ㎡　　＝　　　　 1,472,184,000 円

店舗等

　 635,000 円／㎡　　×　　 82.80 ㎡　　＝　　　　 52,578,000 円

合　計　　　　　　　　 1,524,762,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 282,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 290,460 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 290,460 円／㎡　　×　　　 2,665.00 ㎡　　＝　　　　 774,075,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,524,762,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 182,971,440 円

支出合計　④+⑤+⑥

957,047,340 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	152,476,200 円	( 10 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 124,374,836 円
	販売総額(2期)	914,857,200 円	( 60 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 687,881,129 円
	販売総額(3期)	457,428,600 円	( 30 ％)	×　　0.7146	（ 33 ヶ月）	＝　　 326,878,478 円
収入合計		－	－	－	－	1,139,134,443 円
支出	建築工事費(1期)	77,407,590 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 71,354,316 円
	建築工事費(2期)	77,407,590 円	( 10 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 64,441,819 円
	建築工事費(3期)	619,260,720 円	( 80 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 465,622,135 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	109,782,864 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,197,844 円
	販売管理費(2期)	73,188,576 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 59,699,921 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	762,316,035 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,139,134,443 円　　－　　　　　　 762,316,035 円　　＝　　　　　 376,818,408 円 429,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　東谷　和輝

TEL.

鑑定評価額

400,000,000 円

１㎡当たりの価格

455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区隼人町５番１				②地積　(㎡)	879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）絶対高４５ｍ高度 (97,285)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	北東24.5m国道、北西側道	水道、ガス、下水	いりなか 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近い商業地域であるが、
規模が大きいためマンション
開発が可能である。

街

路

２４．５ｍ　国道

交通

施設

いりなか駅南東方

100m

法令

規制

近商
(97,285)
準防
絶対高４５ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接する商業地域として成熟しており特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 440,000 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、名古屋市昭和区及び隣接する千種区・瑞穂区・天白区の宅地地域一円であり、主たる需要
者は、高層店舗付共同住宅等の建築・販売を目的とするマンションデベロッパーである。近隣地域は、最寄り駅や生活
利便施設等から近く、容積率も高いことから、高所得者向けの分譲マンションの建築・販売が可能であり、強い需要が
見込める。取引の中心となる価格帯は、地域や規模等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はマンション開発が可能な類似の大規模地の取引事例から求めた。開発法による価格は高層店舗付共同住宅の
開発を想定して求めた。対象標準地は分譲マンションの開発が可能な大規模地であり、主たる需要者は類似の取引事例
と実際の開発計画の双方に基づき意思決定するが、開発法による価格は一つの想定に過ぎないため採用した資料の信頼
性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    446,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言等もあったが、都心回帰や低金
利等によりマンション販売市場は堅調である
。人手不足や資材不足等によって建築費が高
止まりしている。

駅に近接する商業地域として成熟しており、
地域要因に特段の変動はない。規模の大きい
土地は、マンション用地として強い需要が見
込める。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０３３６ -521	名古屋市昭和区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ瑞穂０４４２ -14	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、北5.5m、角地		１低専風致地区高度地区 (35,115)
c	Ａ天白０３３１ -522	名古屋市天白区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ瑞穂０３４２ -511	名古屋市瑞穂区		貸家建付地	（　）	不整形	南14.5m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,987	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	323,987	100 [ 66.9]	484,286	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 -4.0 その他　 0.0 　　　[ 102.7] 　　　　 100	497,000
b	(　 ) 314,600	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	312,729	100 [ 65.8]	475,272		488,000
c	(　 117,612) 235,224	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	251,004	100 [ 55.4]	453,076		465,000
d	(　 ) 237,526	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	265,133	100 [ 69.0]	384,251		395,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲用の高層店舗付共同住宅地であり、主たる需要者の観点から規範性に乏しいため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,142,285,079	755,947,762	13	645,000	2,401.20	282,000	2,665.00
⑧開発法による価格	386,337,317 円　　　　（　 440,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
879 ㎡	㎡		㎡		㎡	879.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡	2,665.00 ㎡	2,499.45 ㎡	165.55 ㎡	2,401.20 ㎡	ＲＣ・15F ( 29 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.9 ％）	（ 303.2 ％）	（ 284.4 ％）	（ 18.8 ％）	（ 90.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	97 ％	300 ％	285 ％	間口奥行	25.0 ｍ 35.4 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		24.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

645,000 円／㎡

店舗等

635,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 645,000 円／㎡　　×　　 2,318.40 ㎡　　＝　　　　 1,495,368,000 円

店舗等

　 635,000 円／㎡　　×　　 82.80 ㎡　　＝　　　　 52,578,000 円

合　計　　　　　　　　 1,547,946,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 282,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 290,460 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 290,460 円／㎡　　×　　　 2,665.00 ㎡　　＝　　　　 774,075,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,547,946,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 185,753,520 円

支出合計　④+⑤+⑥

959,829,420 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	21 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	123,835,680 円	( 8 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 99,984,928 円
	販売総額(2期)	1,114,521,120 円	( 72 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 821,067,709 円
	販売総額(3期)	309,589,200 円	( 20 ％)	×　　0.7146	（ 33 ヶ月）	＝　　 221,232,442 円
収入合計		－	－	－	－	1,142,285,079 円
支出	建築工事費(1期)	77,407,590 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 71,354,316 円
	建築工事費(2期)	77,407,590 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 63,791,595 円
	建築工事費(3期)	619,260,720 円	( 80 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 456,209,372 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	111,452,112 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 102,736,557 円
	販売管理費(2期)	74,301,408 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 61,855,922 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	755,947,762 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,142,285,079 円　　－　　　　　　 755,947,762 円　　＝　　　　　 386,337,317 円 440,000 円／㎡