別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋昭和 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.

鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区丸屋町４丁目３１番８ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小一般住宅の中に 共同住宅も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桜山 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 桜山駅西方 470m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅、駐車場等が見られる古くからの住宅地域である。概ね熟成しており当面は現状維持で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和区、瑞穂区を中心とした山崎川以西の平坦な住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺市町に居住 する、所得がやや高い一次取得者及び二次取得者が中心である。土地の新規供給の少ない熟成した既成住宅地域であり 、桜山の駅に近く利便性が良く、地価は回復傾向にある。需要の中心は、土地のみで４０００万～５０００万円前後、 新築の戸建は５５００万～６５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には遊休地の土地活用を目的とした賃貸マンション経営が見られるものの、近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域で あり、収益目的での取引は少ない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難 であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動 産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    291,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 272,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    271,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、海外経済情勢等により景況感は不 安定な状況にあるも、足元の実需への影響は 軽微であり、昭和区内の地価は安定的に推移 している。 地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％