別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 名古屋昭和 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -9 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　二村　成彦   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区川名本町２丁目５２番 ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3 住宅 ＲＣ3 中小規模住宅、共同 住宅等が混在する住 宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 御器所 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 御器所駅東方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区、瑞穂区及び千種区を中心とした、比較的居住環境の良く利便性に優れた住宅地域である 。主な需要者は名古屋市及び周辺市町に居住する、所得水準がやや高い一次取得者及び二次取得者が中心である。最寄 駅の徒歩圏と利便性が良好であるため、需要は底堅いエリアであるが、地価水準は概ね横ばいである。需要の中心は、 小規模な宅地も多く、土地のみで４０００万～５０００万円前後、新築の戸建は７０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ優良な住宅地域であり、面積が小さく賃貸経営には不向きのため収益価格は求めなかった 。収益目的での土地価格の回収を目指すほどの収益物件はみられず、住宅建設等自用目的での取引が多く快適性や居住 性を重視する住宅地域なので、比準価格を重視し、さらに不動産市況の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    291,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　昭和（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    291,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響から、景気悪化・先 行き不安が続いているが、地価への波及は限 定的で、昭和区の住宅地需要も回復傾向にあ る。 中小規模の住宅が建ち並ぶ、既存の住宅地域 であり、地域要因の変動は伺われない。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％