鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
b	Ｂ中０４３１ -2	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、北15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｂ中０４３１ -1	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西19.8m市道、北14.9m、角地		商業地区計画等 (100,600)
e	Ａ中０３２９ -11	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 135.1]	1,589,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 1,512,493	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,450,494	100 [ 84.0]	1,726,779		1,730,000
c	(　 ) 1,451,993	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,478,129	100 [ 85.0]	1,738,975		1,740,000
d	(　 ) 1,948,089	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,853,416	100 [ 101.0]	1,835,065		1,840,000
e	(　 ) 1,334,241	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,358,257	100 [ 118.8]	1,143,314		1,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,680,000 円／㎡]

名古屋中 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,058,207	35,637,318	54,420,889	36,661,100	17,759,789	（　0.9415） 16,720,841	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	506,692,152 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗	214.20	Ｓ10	2,021.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	332 ㎡	9.9 m x 33.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から１０階までのすべてをスケルトン貸しの店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 97.7 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	202.10	95.8	193.70	4,235	820,320	12.0	9,843,840
							0.0	0
2～10	店舗	202.10	97.9	197.90	3,294	651,883	12.0	7,822,596
							0.0	0
～

～

～

計		2,021.00	97.7	1,974.80		6,687,267		80,247,204
								0

⑨年額支払賃料	6,687,267 円　×　12ヶ月　＝　 80,247,204 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 1,974.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,915,386 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗ビルと比較して標準的と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,162,590 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,834,633 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,327,957 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,247,204 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 730,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,058,207 円　　　　（　 271,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-25	4,071 ( 4,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,327 円/㎡　月額支払賃料（　 3,294 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-28	2,840 ( 2,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,582
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,786,000 円	631,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	19,632,518 円	98,162,590　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,899,800 円	631,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,637,318 円　（　　　　　　 107,341 円／㎡）　　（経費率　　 39.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9415

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	631,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,021.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0411 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,661,100 円（　　　　　 110,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,058,207 円
②総費用	35,637,318 円
③純収益　①－②	54,420,889 円
④建物等に帰属する純収益	36,661,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,759,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,720,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506,692,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-28

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

531,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区錦３丁目９１４番１外｢錦３－９－１４｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:3.5	店舗Ｓ8F1B	中高層の飲食店ビルが中心の歓楽街の商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	久屋大通 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新型コロナウイルス感染症の
影響を受けやすい地域である
。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

久屋大通駅南西方

340m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗の空室率が上昇していく可能性はある。但し、新型コロナウイルス感染症次第という面も強いため、将来予
測は立てにくい状況である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋都心部の商業地域である。需要者の中心は、地元企業、不動産業者、投資家が想定される。対象不
動産は「錦三」と呼ばれる繁華街に存し、新型コロナウイルスによる影響を大きく受けた地域であり、店舗の空室率の
上昇は見られたが、現状売り急ぎの傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境やアフターコロナを背景に、投資家
の需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で
、比準価格は、中区錦、栄周辺の商業地域の事例を収集、環境が大きく変化する中において、取引時点の新しい事例も
採用できており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,450,000 円／㎡

[107.6]
100

100
[ 98.0]

100
[ 99.8]

[100.0]
100

1,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により、先行き不
透明な状況にあって、金融環境は世界規模で
緩和的になっている。

新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受
けている地域であるが、売買市場への影響は
現時点では限定的と見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０４１５ -6	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東19.9m市道、北19.9m、角地		商業地区計画等 (100,600)
b	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
c	Ａ中０３２７ -509	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	東19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０４３５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東19.9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	Ａ中０３２９ -514	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南20m市道、東15m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,316,551	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,033,137	100 [ 113.2]	2,679,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,680,000
b	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 117.5]	1,827,710		1,830,000
c	(　 2,036,549) 2,036,549	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	2,879,454	100 [ 171.0]	1,683,891		1,680,000
d	(　 ) 2,832,618	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,702,535	100 [ 177.2]	1,525,133		1,530,000
e	(　 ) 1,178,121	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.0]	1,557,568	100 [ 156.4]	995,887		996,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +78.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +69.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +58.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,680,000 円／㎡]

名古屋中 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,237,893	32,715,722	53,522,171	36,661,100	16,861,071	（　0.9415） 15,874,698	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	481,051,455 円　　　　（　 1,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	214.20	Ｓ10	2,021.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	332 ㎡	9.9 m x 33.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階全て店舗（フロア貸し）の飲食店舗ビルを想定。駐車場は２台を想定。

⑦有効率　 97.7 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	202.10	95.8	193.70	3,800	736,060	20.0	14,721,200
							0.0	0
2～10	店舗	202.10	97.9	197.90	3,267	646,539	12.0	7,758,468
							0.0	0
～

～

～

計		2,021.00	97.7	1,974.80		6,554,911		84,547,412
								0

⑨年額支払賃料	6,554,911 円　×　12ヶ月　＝　 78,658,932 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,974.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,773,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,432,132 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 11,658,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	85,493,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,547,412 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 744,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,237,893 円　　　　（　 259,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-25	4,071 ( 4,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	3,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,267 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３５　　　　-11	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,735
c	Ｂ中賃貸３５　　　　-10	3,952 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [111.0]	3,878

名古屋中 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,893,000 円	631,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	19,236,122 円	97,152,132　×　　　　 19.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,424,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,899,800 円	631,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,715,722 円　（　　　　　　 98,541 円／㎡）　　（経費率　　 37.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9415

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	631,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,021.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0411 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,661,100 円（　　　　　 110,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,237,893 円
②総費用	32,715,722 円
③純収益　①－②	53,522,171 円
④建物等に帰属する純収益	36,661,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,861,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,874,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,051,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,000 円／㎡）