鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０２３１ -501	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.8m市道、東112.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	Ｂ中０３１５ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	正方形	北37m市道、西20m、角地		商業地区計画等 (100,800)
c	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	Ａ中村０３０８ -507	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m市道、南16.6m、角地		商業 (100,736)
e	Ｂ中村０３３１ -1	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	西15.3m市道、南7.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,772,404	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	5,968,181	100 [ 58.5]	10,202,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.0] 　　　　 100	12,200,000
b	(　 ) 5,496,145	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	4,986,698	100 [ 53.8]	9,268,955		11,100,000
c	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,448,502	100 [ 58.7]	10,985,523		13,200,000
d	(　 ) 6,160,582	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	5,775,899	100 [ 60.9]	9,484,235		11,400,000
e	(　 ) 4,211,542	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 79.3]	5,353,385	100 [ 55.7]	9,611,104		11,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -20.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,800,000 円／㎡]

名古屋中 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,260,828,921	1,947,970,977	4,312,857,944	1,735,360,000	2,577,497,944	（　0.9174） 2,364,596,614	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	81,537,814,276 円　　　　（　 10,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	5,191.65	Ｓ15F3B	95,972.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火総合設計制度	100 ％	1,300 ％	1,200 ％	7,733 ㎡	90.0 m x 80.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上５階は店舗、６階以上は事務所、駐車場は１９６台を想定。総合設計制度による容積割増利用を想定。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	5,191.65	62.1	3,226.33	12,000	38,715,960	12.0	464,591,520
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,191.65	25.4	1,319.67	15,000	19,795,050	12.0	237,540,600
							0.0	0
2～ 5	店舗	5,191.65	65.1	3,381.85	10,000	33,818,500	12.0	405,822,000
							0.0	0
6～15	事務所	5,125.91	79.3	4,066.07	5,600	22,769,992	10.0	227,699,920
							0.0	0
地下 3～ 3	駐車場等	8,372.00

計		95,972.65	64.6	61,960.43		460,200,890		5,067,010,840
								0

⑨年額支払賃料	460,200,890 円　×　12ヶ月　＝　 5,522,410,680 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 61,960.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 899,665,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 196 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 117,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,422,076,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 117,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 326,983,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,212,692,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,067,010,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,136,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,260,828,921 円　　　　（　 809,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３５　　　　-7	5,817 ( 5,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,647 円/㎡　月額支払賃料（　 5,600 円/㎡）　基準階 6 F B
b	Ｂ中賃貸３５　　　　-1	3,524 ( 3,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,894
c	Ｂ中賃貸３５　　　　-14	4,592 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,918

名古屋中 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700,000 円	31,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	882,856,277 円	6,539,676,124　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 607,349,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,265,000 円	31,900,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900,000 円	31,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900,000 円	31,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,947,970,977 円　（　　　　　　 251,904 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9174

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 95,972.65 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0544	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,735,360,000 円（　　　　　 224,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,260,828,921 円
②総費用	1,947,970,977 円
③純収益　①－②	4,312,857,944 円
④建物等に帰属する純収益	1,735,360,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,577,497,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,364,596,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,537,814,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-17

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

85,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	8,310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄３丁目５０１番１外｢栄３－５－１｣				②地積　(㎡)	7,733 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）総合設計制度 (100,1200)
	1.2:1	百貨店ＲＣ11F4B	大規模な百貨店、店舗ビルが多い都心の商業地域	西40m市道、四方路	水道、ガス、下水	栄近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗（百貨店）地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名古屋栄地区の中心的高度商
業地域である。標準地自体が
近隣地域である。

街

路

４０ｍ市道　　　　

交通

施設

栄近接

法令

規制

商業
(100,1200)
防火
総合設計制度

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるが、周辺には開発計画が複数あり、発展的に推移していくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +20.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋都心部の高度商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業のほか、地元の資本力を有
する法人企業等である。外出自粛、テレワーク等に伴い、店舗や事務所の空室率の上昇は見られるものの、売り急ぎの
傾向は見られない。一方で、緩和的な金融環境やアフターコロナを背景に、投資家の需要は底堅い。需要の中心となる
価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、大規模な百貨店、店舗ビルが多い都心の商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家
が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、環境が大きく変化する中でも、取引時点の新
しい高度商業地域の事例を複数採用することができ、説得力がある。以上、需要者の投資行動の適合性の観点より、市
場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,750,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 86.4]

[120.0]
100

11,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により、先行き不
透明な状況にあって、金融環境は世界規模で
緩和的になっている。

賃貸市場は事務所、店舗とも空室率上昇した
が、売買市場への影響は限定的と見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０３０８ -539	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44.3m県道、北5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ａ中村０４３６ -11	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南30m県道、東7.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中０３１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、東19.9m、西14.9m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	Ｂ中村０４１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	台形	北西17.9m市道、南東7.3m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 4,650,787) 5,887,072	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,640,376	100 [ 55.6]	10,144,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.0] 　　　　 100	12,200,000
b	(　 ) 5,587,633	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,374,771	100 [ 59.1]	9,094,367		10,900,000
c	(　 ) 4,995,715	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.0]	4,500,564	100 [ 41.8]	10,766,900		12,900,000
d	(　 ) 7,014,273	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	6,448,502	100 [ 49.0]	13,160,208		15,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -39.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500,000 円／㎡]

名古屋中 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,189,424,210	1,950,951,503	4,238,472,707	1,762,560,000	2,475,912,707	（　0.9174） 2,271,402,317	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	78,324,217,828 円　　　　（　 10,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	5,191.65	Ｓ15F3B	95,972.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火総合設計制度	100 ％	1,300 ％	1,200 ％	7,733 ㎡	90.0 m x 80.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度による容積割増２００％で、地下２階から地上５階まで店舗、６階以上を事務所を想定。Ｂ３階は機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	5,191.65	62.1	3,226.33	12,350	39,845,176	12.0	478,142,112
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,191.65	25.4	1,319.67	14,000	18,475,380	12.0	221,704,560
							0.0	0
2～ 5	店舗	5,191.65	65.1	3,381.85	10,800	36,523,980	12.0	438,287,760
							0.0	0
6～15	事務所	5,125.91	79.3	4,066.07	5,149	20,936,194	12.0	251,234,328
							0.0	0
地下 3～ 3	駐車場・機械室	8,372.00

計		95,972.65	64.6	61,960.43		453,623,592		5,443,483,104
								0

⑨年額支払賃料	453,623,592 円　×　12ヶ月　＝　 5,443,483,104 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 61,960.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 899,665,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 196 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 117,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,343,148,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 117,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 323,037,427 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,137,711,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,443,483,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,713,089 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,189,424,210 円　　　　（　 800,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-53	6,110 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	5,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,200 円/㎡　月額支払賃料（　 5,149 円/㎡）　基準階 6 F B
b	Ｂ中賃貸３６　　　　-8	5,444 ( 5,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,727
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,200,000 円	32,400,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	878,661,803 円	6,460,748,548　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 607,349,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,940,000 円	32,400,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,400,000 円	32,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400,000 円	32,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,950,951,503 円　（　　　　　　 252,289 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9174

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 95,972.65 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0544	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,762,560,000 円（　　　　　 227,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,189,424,210 円
②総費用	1,950,951,503 円
③純収益　①－②	4,238,472,707 円
④建物等に帰属する純収益	1,762,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,475,912,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,271,402,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,324,217,828 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100,000 円／㎡）