鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０２３１ -501	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.8m市道、東112.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	Ａ中村０３０８ -507	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m市道、南16.6m、角地		商業 (100,736)
c	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
d	Ｂ中村０４３１ -6	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	北37m市道、南6m、二方路		商業地区計画 (100,800)
e	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,772,404	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	5,968,181	100 [ 152.0]	3,926,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.6] 　　　　 100	4,740,000
b	(　 ) 6,160,582	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	5,775,899	100 [ 150.6]	3,835,258		4,630,000
c	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 54.0]	3,976,961		4,800,000
d	(　 3,159,134) 3,163,285	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,095,720	100 [ 85.5]	3,620,725		4,370,000
e	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,146,374	100 [ 58.9]	3,644,098		4,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,590,000 円／㎡]

名古屋中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,063,996,932	362,520,835	701,476,097	393,799,000	307,677,097	（　0.9304） 286,262,771	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	9,234,282,935 円　　　　（　 3,820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,165.44	Ｓ19F2B	22,660.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	2,420 ㎡	40.5 m x 46.2 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ２階は機械室、Ｂ１階・１階は店舗、２階～１９階は事務所、駐車場は敷地内の立体駐車場を想定した。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	機械室	909.64

地下 1～ 1	店舗	983.44	82.3	809.85	5,932	4,804,030	12.0	57,648,360
							0.0	0
1～ 1	店舗	2,965.44	18.4	544.89	8,403	4,578,711	15.0	68,680,665
							0.0	0
2～19	事務所	983.44	72.3	711.25	4,943	3,515,709	12.0	42,188,508
							0.0	0
～

計		22,660.44	62.5	14,157.24		72,665,503		885,722,169
								0

⑨年額支払賃料	72,665,503 円　×　12ヶ月　＝　 871,986,036 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 14,157.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 169,886,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 57,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,041,872,916 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 57,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 43,978,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,055,493,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	885,722,169 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,502,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,063,996,932 円　　　　（　 439,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３６　　　　-2	5,192 ( 5,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.2]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	5,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,992 円/㎡　月額支払賃料（　 4,943 円/㎡）　基準階 5 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-38	5,194 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.9]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	5,013
c	Ｂ中賃貸３０　　　　-23	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [118.3]	100 [ 97.1]	100 [ 99.0]	4,567

名古屋中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,210,000 円	7,070,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	205,601,435 円	1,099,472,916　×　　　　 18.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,464,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 66,104,500 円	7,070,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,070,000 円	7,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,070,000 円	7,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,520,835 円　（　　　　　　 149,802 円／㎡）　　（経費率　　 34.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9304

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,070,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 22,660.44 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	393,799,000 円（　　　　　 162,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,063,996,932 円
②総費用	362,520,835 円
③純収益　①－②	701,476,097 円
④建物等に帰属する純収益	393,799,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	307,677,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,262,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,234,282,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,820,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-6

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小上　慎介

TEL.

鑑定評価額

10,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区丸の内３丁目２０１２番外｢丸の内３－２０－１７｣				②地積　(㎡)	2,420 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	不整形 1:1.2	店舗兼事務所Ｓ18F1B	高層事務所が連たんする高度商業地域	南50m国道、三方路	水道、ガス、下水	久屋大通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

久屋大通近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

桜通沿いに高層事務所ビルが建ち並ぶ駅至近の高度商業地域である。近隣では事務所ビルやタワーマンションの
建設が行われており、今後も駅至近の高度商業地域として維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区、中村区内の高度・準高度商業地域である。需要者は国内外の大手企業、機関投資家、投資法人等で
ある。市内中心部における投資用不動産を中心とした不動産の取得需要は底堅く、取引利回りも低下傾向にある。一方
で賃貸市場はテレワークの浸透により店舗、事務所ともに厳しい状況が続いている。特に事務所の空室率は上昇傾向に
あり先行きに不透明感が増している。取引総額は、規模、用途等によってバラツキがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は高度・準高度商業地の事例を採用して求められた実証的な価格であるが、各事例から求められた価格にやや
バラツキがみられた。収益価格は厳しい賃貸市場を反映してやや低位に把握されたが、需要者である投資家等が投資判
断を行う上で重視する価格であり相対的信頼性は高い。収益物件の取引も多い地域のため、本件では比準価格を標準と
しつつも収益価格も関連付け、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,550,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[112.2]

100
[ 96.0]

[120.6]
100

4,250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の終息時期は不透
明であるが、都心部の不動産投資市場は底堅
い動きとなっている。

久屋大通駅至近の高度商業地域である。投資
市場は安定しているが、賃貸市場は依然とし
て厳しい状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
b	Ａ中０４３５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東19.9m、角地		商業地区計画等 (100,600)
c	Ｂ中０２３１ -501	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.8m市道、東112.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中０３２９ -508	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	西112m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 54.0]	3,976,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 120.6] 　　　　 100	4,800,000
b	(　 ) 2,832,618	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,702,535	100 [ 81.1]	3,332,349		4,020,000
c	(　 ) 6,772,404	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	5,968,181	100 [ 153.3]	3,893,138		4,700,000
d	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,146,374	100 [ 58.9]	3,644,098		4,390,000
e	(　 2,263,050) 2,263,050	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,303,785	100 [ 68.3]	3,373,038		4,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,400,000 円／㎡]

名古屋中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,058,227,824	356,425,880	701,801,944	393,799,000	308,002,944	（　0.9304） 286,565,939	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	9,244,062,548 円　　　　（　 3,820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,165.44	Ｓ19F2B	22,660.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	2,420 ㎡	40.5 m x 46.2 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ２階は機械室、Ｂ１階・１階は店舗（部分貸し）、２階～１９階は事務所（部分貸し）、駐車場はタワー式１２０台を想定した。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	機械室	909.64

地下 1～ 1	店舗	983.44	82.3	809.85	5,968	4,833,185	12.0	57,998,220
							0.0	0
1～ 1	店舗	2,965.44	18.4	544.89	8,454	4,606,500	15.0	69,097,500
							0.0	0
2～19	事務所	983.44	72.3	711.25	4,910	3,492,238	12.0	41,906,856
							0.0	0
～

計		22,660.44	62.5	14,157.24		72,299,969		881,419,128
								0

⑨年額支払賃料	72,299,969 円　×　12ヶ月　＝　 867,599,628 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 14,157.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 179,910,206 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 57,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,047,509,834 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 57,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 55,255,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,049,854,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	881,419,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,373,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,058,227,824 円　　　　（　 437,284 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-49	4,583 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,959 円/㎡　月額支払賃料（　 4,910 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-31	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,145
c	Ｂ中賃貸３０　　　　-23	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,194

名古屋中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,210,000 円	7,070,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	200,024,880 円	1,105,109,834　×　　　　 18.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,946,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 66,104,500 円	7,070,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,070,000 円	7,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,070,000 円	7,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,425,880 円　（　　　　　　 147,283 円／㎡）　　（経費率　　 33.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9304

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,070,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 22,660.44 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	393,799,000 円（　　　　　 162,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,058,227,824 円
②総費用	356,425,880 円
③純収益　①－②	701,801,944 円
④建物等に帰属する純収益	393,799,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	308,002,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,565,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,244,062,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,820,000 円／㎡）