鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２２９ -507	名古屋市中区		更地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	Ａ中０３１５ -502	名古屋市中区		更地	（　）	不整形	北7.9m市道、中間画地		商業中高層階住居専用 (100,474)
c	Ａ中０３２９ -503	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ東０３３２ -4	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	台形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	Ａ東０３３４ -503	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,406)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,119,179	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,106,868	100 [ 119.9]	923,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	969,000
b	(　 ) 603,865	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	620,944	100 [ 70.7]	878,280		922,000
c	(　 ) 477,366	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	485,959	100 [ 53.9]	901,594		947,000
d	(　 ) 432,428	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	481,437	100 [ 56.1]	858,176		901,000
e	(　 ) 441,969	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	473,139	100 [ 52.6]	899,504		944,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

名古屋中 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,318,677	13,106,439	52,212,238	40,119,000	12,093,238	（　0.9320） 11,270,898	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	268,354,714 円　　　　（　 661,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	187.50	ＲＣ15	2,346.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	406 ㎡	21.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（約３０㎡）の共同住宅を想定。機械式三段駐車場１２台を想定。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	169.00	52.7	89.10	2,526	225,067	2.0	450,134
							0.0	0
2～15	住宅	155.50	95.5	148.50	2,537	376,745	2.0	753,490
							0.0	0
～

～

～

計		2,346.00	92.4	2,168.10		5,499,497		10,998,994
								0

⑨年額支払賃料	5,499,497 円　×　12ヶ月　＝　 65,993,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,168.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,500 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,993,964 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,162,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,215,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,998,994 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,318,677 円　　　　（　 160,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸２９　　　　-16	2,717 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,541 円/㎡　月額支払賃料（　 2,537 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３５　　　　-6	2,172 ( 2,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,413
c	Ｂ中賃貸２９　　　　-4	2,245 ( 2,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,494

名古屋中 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,110,000 円	622,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,081,339 円	69,377,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 855,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,815,700 円	622,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	622,000 円	622,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	622,000 円	622,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,106,439 円　（　　　　　　 32,282 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	622,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,119,000 円（　　　　　 98,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,318,677 円
②総費用	13,106,439 円
③純収益　①－②	52,212,238 円
④建物等に帰属する純収益	40,119,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,093,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,270,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,354,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 661,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 -5

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　敏彦

TEL.

鑑定評価額

365,000,000 円

１㎡当たりの価格

900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄５丁目１１３番外｢栄５－１－２０｣				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ9	高層の店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ地域	東14.8m市道、南側道	水道、ガス、下水	矢場町 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４．８ｍ市道

交通

施設

矢場町駅北東方

220m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅、介護施設、サービス付高齢者住宅の他、マンション等も増加している地域である。今後も、住
宅系の利用が増えていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 628,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄栄駅を中心とする準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地元企業、不動産賃貸を目的と
する不動産会社、不動産ファンド等である。周辺は、シルバー関連施設を含む住宅系の利用が増加しており、対象標準
地の周辺には複数のマンションが建築中である。都心立地の優位性から、住宅系の需要は旺盛で，コロナ禍でも地価は
安定的に推移している。取引総額にはバラツキがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件が多く見られる地域で需要も旺盛であるが、コロナ禍で、賃料、空室率等の変動から、収益価格はやや弱い。
商業地域であるため、収益性から取引される傾向が強いため、収益性を反映した収益価格を一定程度参酌しつつ、調整
は実際の市場を反映した比準価格に重点を置き、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 990,000 円／㎡

[115.2]
100

100
[106.0]

100
[125.7]

[105.0]
100

899,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    868,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で経済には
先行き不透明感が残るが商業地の地価につい
ては持ち直しの傾向にある。

都心背後の地域で、利便性の高さからマンシ
ョン、介護施設等の需要が強く地価は比較的
安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０３２９ -5	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	Ａ中０３２９ -502	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
c	Ａ中０３２９ -518	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中０４１５ -7	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 949,755	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	966,851	100 [ 79.3]	1,219,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 993,947	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,011,838	100 [ 116.4]	869,277		913,000
c	(　 ) 591,716	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	627,466	100 [ 77.6]	808,590		849,000
d	(　 ) 585,379	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	595,916	100 [ 56.5]	1,054,719		1,110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

名古屋中 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,415,237	19,025,368	52,389,869	40,893,000	11,496,869	（　0.9320） 10,715,082	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	255,121,000 円　　　　（　 628,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	187.50	ＲＣ15	2,346.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	406 ㎡	21.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はエントランスと住戸、２階以上も共同住宅。全戸単身用の約３０㎡の住戸。駐車場は機械式を１２台想定。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	169.00	52.7	89.06	2,328	207,332	2.0	414,664
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	155.50	95.4	148.35	2,377	352,628	2.0	705,256
							0.0	0
4～ 8	共同住宅	155.50	95.4	148.35	2,450	363,458	2.0	726,916
							0.0	0
9～12	共同住宅	155.50	95.4	148.35	2,499	370,727	2.0	741,454
							0.0	0
13～15	共同住宅	155.50	95.4	148.35	2,548	377,996	2.0	755,992
							0.0	0

計		2,346.00	92.3	2,165.96		5,346,774		10,693,548
								0

⑨年額支払賃料	5,346,774 円　×　12ヶ月　＝　 64,161,288 円
⑩a共益費（管理費）	270 円／㎡　×　 2,165.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,017,710 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,888,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,178,998 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,888,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,753,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,313,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,693,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,415,237 円　　　　（　 175,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸２９　　　　-16	2,717 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,454 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ中賃貸２９　　　　-5	2,348 ( 2,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,170,000 円	634,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,806,968 円	75,066,998　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 852,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,927,900 円	634,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	634,000 円	634,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	634,000 円	634,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,025,368 円　（　　　　　　 46,861 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	634,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,893,000 円（　　　　　 100,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,415,237 円
②総費用	19,025,368 円
③純収益　①－②	52,389,869 円
④建物等に帰属する純収益	40,893,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,496,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,715,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,121,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628,000 円／㎡）