鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０４３１ -5	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	Ａ中村０４３４ -27	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
c	Ａ中村０４０８ -5	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	Ａ中村０４３１ -13	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	Ａ中村０３３１ -527	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.1m市道、北4.8m、角地		近商駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 725,181	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	770,982	100 [ 172.6]	446,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	447,000
b	(　 ) 201,681	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,891	100 [ 69.5]	291,929		292,000
c	(　 ) 281,902	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,593	100 [ 74.4]	381,173		381,000
d	(　 ) 277,447	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	319,716	100 [ 83.8]	381,523		382,000
e	(　 ) 270,561	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	259,223	100 [ 74.0]	350,301		350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +71.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

名古屋中村 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,794,012	2,241,911	8,552,101	6,174,000	2,378,101	（　0.9598） 2,282,501	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	67,132,382 円　　　　（　 282,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	154.20	ＲＣ4	422.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	238 ㎡	14.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２階以上は３０㎡程度の単身向け共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	128.00	70.3	90.00	3,000	270,000	8.0	2,160,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	128.00	93.8	120.00	2,496	299,520	2.0	599,040
							0.0	0
3～ 3	住宅	98.00	91.8	90.00	2,496	224,640	2.0	449,280
							0.0	0
4～ 4	住宅	68.00	88.2	60.00	2,496	149,760	2.0	299,520
							0.0	0
～

計		422.00	85.3	360.00		943,920		3,507,840
								0

⑨年額支払賃料	943,920 円　×　12ヶ月　＝　 11,327,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,327,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 566,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,760,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,507,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,794,012 円　　　　（　 45,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３４　　　　-1	2,239 ( 2,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,496 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-97	2,443 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,572
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	339,811 円	11,327,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 981,700 円	105,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,241,911 円　（　　　　　　 9,420 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9598

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 422.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,174,000 円（　　　　　 25,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,794,012 円
②総費用	2,241,911 円
③純収益　①－②	8,552,101 円
④建物等に帰属する純収益	6,174,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,378,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,282,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,132,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中村 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-29

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小上　慎介

TEL.

鑑定評価額

79,500,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区亀島１丁目５２１番外｢亀島１－５－２６｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,300)
	1:1.2	事務所、作業所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、併用住宅等が混在する商業地域	西9.1m市道	水道、ガス、下水	亀島 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．１ｍ市道

交通

施設

亀島駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、併用住宅等が混在する幹線道路背後の商業地域であるが、近年纏まった画地については賃貸マン
ションへの転用がみられ、中長期的には住居系の用途への転換が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋駅西側の商業地域である。需要者は地元中小企業、個人事業主、不動産業者のほか、規模の大きな
土地についてはマンションデベロッパーも考えられる。亀島地区の幹線道路背後のマンション等も増えつつある商業地
域のため繁華性はやや低いが、名古屋駅へのアクセスが良好な地域のため収益物件の取得需要やマンション用地の取得
需要は強く、地価も上昇傾向にある。取引総額は、物件の規模、用途等によって幅があり一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例も名古屋駅以西の商業地に存する事例であり客観
性は高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求められた価格である。取引利回りは低下傾向にあるが、賃料に
大きな変化はなくやや低位に把握された。自用目的の取引も多いため本件では市場の実態を反映した比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量の上、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 251,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 77.8]

[100.0]
100

334,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の終息時期は不透
明であるが、都心外縁部の不動産投資市場は
底堅い動きとなっている。

亀島駅近くの幹線道路背後の商業地域である
。繁華性はやや低いが、交通利便性は良好な
ため投資需要、マンション用地の取得需要は
強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０４３１ -13	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ｂ中村０３３１ -16	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、北3.6m、角地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	Ａ中村０３３１ -527	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.1m市道、北4.8m、角地		近商駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ中村０３３１ -30	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ中村０２１８ -525	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東24.6m市道、南7.3m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,447	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	319,716	100 [ 83.8]	381,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 370,066	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	400,018	100 [ 108.3]	369,361		369,000
c	(　 ) 270,561	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	259,223	100 [ 74.0]	350,301		350,000
d	(　 ) 233,844	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.7]	282,177	100 [ 72.2]	390,827		391,000
e	(　 ) 274,476	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	261,929	100 [ 75.8]	345,553		346,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

名古屋中村 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,471,119	2,210,897	8,260,222	6,232,800	2,027,422	（　0.9598） 1,945,920	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	57,232,941 円　　　　（　 240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	154.20	ＲＣ4	422.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	238 ㎡	14.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所（フロア貸し）、２階以上は住宅（シングルタイプ：平均専有面積約３０㎡）を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	128.00	70.3	90.00	2,873	258,570	10.0	2,585,700
							0.0	0
2～ 2	住宅	128.00	93.8	120.00	2,420	290,400	2.0	580,800
							0.0	0
3～ 3	住宅	98.00	91.8	90.00	2,430	218,700	2.0	437,400
							0.0	0
4～ 4	住宅	68.00	88.2	60.00	2,460	147,600	2.0	295,200
							0.0	0
～

計		422.00	85.3	360.00		915,270		3,899,100
								0

⑨年額支払賃料	915,270 円　×　12ヶ月　＝　 10,983,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,983,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 549,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,434,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,899,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,041 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,471,119 円　　　　（　 43,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-90	2,574 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,656	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,424 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-97	2,443 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	329,497 円	10,983,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 991,100 円	106,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,210,897 円　（　　　　　　 9,289 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9598

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 422.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,232,800 円（　　　　　 26,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,471,119 円
②総費用	2,210,897 円
③純収益　①－②	8,260,222 円
④建物等に帰属する純収益	6,232,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,027,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,945,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,232,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,000 円／㎡）