鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０３０８ -538	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	東50m県道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ａ中０３１５ -506	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南91.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０２２７ -514	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、北6m、南8.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	Ａ中０３２７ -503	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ａ中村０３３６ -18	名古屋市中村区		建付地	（　）	台形	南29.9m県道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,946	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 67.3]	545,339	100 [ 86.4]	631,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 571,218	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	612,105	100 [ 104.9]	583,513		595,000
c	(　 ) 573,494	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 96.8]	100 [ 110.0]	531,591	100 [ 75.1]	707,844		722,000
d	(　 ) 559,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	612,319	100 [ 101.7]	602,084		614,000
e	(　 ) 593,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	592,795	100 [ 100.9]	587,507		599,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -32.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 635,000 円／㎡]

名古屋中村 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	154,897,046	39,347,524	115,549,522	94,051,000	21,498,522	（　0.9439） 20,292,455	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	596,836,912 円　　　　（　 481,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	1,134.45	Ｓ8	6,653.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	500 ％	1,240 ㎡	44.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階以上をそれぞれ事務所（ともに部分貸し）として想定。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

建物の規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	1,134.45	41.9	475.73	2,800	1,332,044	10.0	13,320,440
							0.0	0
2～ 8	事務所	788.37	85.5	674.37	2,573	1,735,154	8.0	13,881,232
							0.0	0
～

～

～

計		6,653.04	78.1	5,196.32		13,478,122		110,489,064
								0

⑨年額支払賃料	13,478,122 円　×　12ヶ月　＝　 161,737,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,196.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	161,737,464 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 5,520,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 13,380,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	153,876,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	110,489,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,016,499 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,680 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	154,897,046 円　　　　（　 124,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３１　　　　-7	3,373 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,573 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸０８　　　　-2	2,444 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,125
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,410,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	5,017,724 円	167,257,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,419,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,240,500 円	1,630,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,347,524 円　（　　　　　　 31,732 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,630,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 6,653.04 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	94,051,000 円（　　　　　 75,848 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	154,897,046 円
②総費用	39,347,524 円
③純収益　①－②	115,549,522 円
④建物等に帰属する純収益	94,051,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,498,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,292,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,365 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 596,836,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋中村 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-17

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　岩田　肇

TEL.

鑑定評価額

748,000,000 円

１㎡当たりの価格

603,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅南４丁目１０１５番外｢名駅南４－１０－２４｣				②地積　(㎡)	1,240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1.5:1	事務所兼倉庫ＲＣ8	中高層の事務所ビル、店舗等が見られる商業地域	西32m市道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南方

950m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

背後の商業地では高層マンションの建築が見受けられ、用途の混在が進みつつある。今後、都市計画道路の整備
により、徐々に商業集積度が増すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 641,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 504,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中村区及び中区の普通商業地域一円である。当地域は自社ビル、店舗等が混在する商業地域であり、需要
者は地元企業や不動産業者並びに開発業者も参入する。「ささしまライブ２４」地区では大学やオフィス等の開発が完
了し、この地区に接続するための「笹島線」の用地買収が標準地周辺では始まっている。今後、名駅南地区の繁華性の
向上が期待され、地価は上昇傾向にある。取引総額は規模や利用目的によってばらつき、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場において成約した取引事例に基づく価格であり、収益価格は事務所を想定し査定した価格である。周辺
地域では自用を目的とする事業法人等が多いが、投資物件として取引されるケースも散見される。主たる需要者は代替
不動産との価格比較等の観点を重視しつつ、収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向があるため、市場性を反映
した比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 528,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[102.0]
100

605,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    566,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和継続により投資需要も安定し都心部
の不動産市場は堅調に推移し始めているが、
部品供給の制約や新型コロナ感染再拡大の影
響が懸念される。

都市計画道路「笹島線」延伸による用地買収
が始まり、当該地域の活性化が期待される。
背後地では、低層倉庫から住居系への高層化
が進みつつある。

敷地の一部が都市計画道路にかかるが、最有
効使用の阻害はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０３３１ -507	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	南24.5m県道、北4.8m、西5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ｂ中０４３１ -3	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,548)
c	Ａ中村０３３６ -18	名古屋市中村区		建付地	（　）	台形	南29.9m県道、中間画地		商業 (100,500)
d	Ａ中０４３５ -10	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36.9m市道、北14.9m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 565,549	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	554,525	100 [ 73.4]	755,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	771,000
b	(　 ) 702,988	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	748,867	100 [ 133.6]	560,529		572,000
c	(　 ) 593,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	592,795	100 [ 100.9]	587,507		599,000
d	(　 ) 689,707	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	656,189	100 [ 107.1]	612,688		625,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 641,000 円／㎡]

名古屋中村 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	159,873,742	37,312,737	122,561,005	99,960,000	22,601,005	（　0.9405） 21,256,245	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	625,183,676 円　　　　（　 504,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	1,134.45	Ｓ8	6,653.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	500 ％	1,240 ㎡	44.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階事務所、平面・機械式駐車場２３台。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	1,134.45	41.9	475.73	2,900	1,379,617	10.0	13,796,170
							0.0	0
2～ 8	事務所	788.37	85.5	674.37	2,593	1,748,641	8.0	13,989,128
							0.0	0
～

～

～

計		6,653.04	78.1	5,196.32		13,620,104		111,720,066
								0

⑨年額支払賃料	13,620,104 円　×　12ヶ月　＝　 163,441,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,196.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	163,441,248 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 5,520,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 10,137,675 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	158,823,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,720,066 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,050,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	159,873,742 円　　　　（　 128,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３１　　　　-7	3,373 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,610 円/㎡　月額支払賃料（　 2,593 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸３１　　　　-19	2,333 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,500,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,068,837 円	168,961,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,448,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,895,000 円	1,700,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,312,737 円　（　　　　　　 30,091 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,700,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 6,653.04 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,960,000 円（　　　　　 80,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	159,873,742 円
②総費用	37,312,737 円
③純収益　①－②	122,561,005 円
④建物等に帰属する純収益	99,960,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,601,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,256,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,183,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504,000 円／㎡）