別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中村 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -9 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区鈍池町１丁目３４番１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の他、共同 住宅も見られる住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 岩塚 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 岩塚駅北東方 600m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。当面は現状の地域性を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中村区の住宅地域一円である。需要者は中村区在住の一次取得者が中心であり、他市区町からの転入者も 見られる。地下鉄東山線利用による名古屋駅までの近さ、区画整然とした住環境等が評価され、安定的な需要を有する 。市場の中心価格帯は土地で３～４千万円、新築戸建で５千万円程度であるが、近年では総額を抑えた小規模住宅の供 給が増えている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主とする住宅地域であり、自用の取引を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成されて おり、重視される価格は比準価格である。一方、収益還元法は対象地の画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の想 定が困難なため、非適用とした。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [109.0] 100 [109.2] [100.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が長引く中 、低金利が追い風となり住宅市場は堅調に推 移している。 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特 段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％