別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋中村 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区中村本町３丁目６９番 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 南東7.3m市道 水道、ガス、下水 中村公園 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．３ ｍ市道 交通 施設 中村公園駅東方 770m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現在の住環境や需給状態を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね中村区等の名古屋市西部の住宅地域であり、主な需要者は名古屋市および周辺市在住の給与所得者や 事業主等の一次・二次取得者である。住宅供給は新築マンションがメインで、宅地供給は小規模な建売住宅販売やスポ ット売買が中心である。新型コロナウイルス感染症による影響はほぼ見られず地価は堅調に推移している。土地は約１ ４０㎡で２４００～３０００万円程度、新築戸建住宅は３９００～５０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地下鉄「中村公園」駅から徒歩圏の住宅地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域等から多数の取引事例を収 集選択して試算したものであり説得力は高い。一方、対象標準地は規模が小さいため事業収支の観点から賃貸共同住宅 の想定は妥当ではないと判断し収益還元法の適用を見送った。利便性や居住快適性を重視する住宅地域で自用目的売買 の取引が価格を主導するため、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [109.0] 100 [111.1] [104.9] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による行動 変容等を背景に、住宅需要は堅調であり、地 価は横這い乃至やや強含みに推移している。 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％