鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２１６ -536	名古屋市西区		底地	（　）	長方形	東9.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	Ａ西０３１６ -507	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ西０３１６ -509	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北24.5m県道、南西5.4m、東4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ西０２１６ -534	名古屋市西区		建付地	（　）	不整形	南3.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
e	Ａ西０３１６ -17	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 574,532) 574,532	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 87.5]	675,650	100 [ 72.0]	938,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	938,000
b	(　 ) 585,639	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	612,531	100 [ 58.3]	1,050,654		1,050,000
c	(　 ) 704,576	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	729,691	100 [ 72.7]	1,003,702		1,000,000
d	(　 ) 484,778	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	510,501	100 [ 53.3]	957,788		958,000
e	(　 ) 390,498	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	453,868	100 [ 51.7]	877,888		878,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 962,000 円／㎡]

名古屋西 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,523,678	3,658,880	14,864,798	10,263,000	4,601,798	（　0.9363） 4,308,663	（ 3.9 - 0.1 ） 3.8％
	⑧収益価格	113,385,868 円　　　　（　 623,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸事務所、２階～６階：１ＤＫ　１５戸（各階３戸×５階）平均約３６㎡。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中層事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	60.0	72.00	4,000	288,000	8.0	2,304,000
							0.0	0
2～ 6	住宅	120.00	90.0	108.00	2,500	270,000	2.0	540,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	85.0	612.00		1,638,000		5,004,000
								0

⑨年額支払賃料	1,638,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,656,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,179,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,476,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,004,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,523,678 円　　　　（　 101,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-18	1,985 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-5	2,310 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,796
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	589,680 円	19,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,542,700 円	165,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,658,880 円　（　　　　　　 20,104 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9363

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,263,000 円（　　　　　 56,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,523,678 円
②総費用	3,658,880 円
③純収益　①－②	14,864,798 円
④建物等に帰属する純収益	10,263,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,601,798 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,308,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,385,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 623,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋西 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-15

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　本郷　太郎

TEL.

鑑定評価額

170,000,000 円

１㎡当たりの価格

936,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区名駅３丁目６１２番｢名駅３－６－２０｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	事務所兼住宅ＲＣ6	中層事務所ビル、店舗、住宅が混在する商業地域	北東10.9m市道	水道、ガス、下水	国際センター 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

リニア中央新幹線の予定ルー
ト付近に位置する。

街

路

１０．９ｍ市道　　
　　

交通

施設

国際センター駅北方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大型複合ビルの高度集積化等名駅エリアおける都市機能の強化は一層進み、新型コロナウイルス感染症の影響を
受けつつも対象標準地を含む周辺地域の発展は期待される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 664,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は名古屋駅周辺の商業地域であり、需要者は地元企業等の法人が中心となるが、収益物件については
投資ファンド等も需要者として想定される。当該エリアはリニア中央新幹線の予定ルート付近に位置する事務所ビル、
マンション等が建ち並ぶ商業地域で新型コロナウイルス感染症の影響により市況は停滞していたが、名駅エリアの稀少
性が認められる立地性を反映し需要は回復傾向にある。取引総額は規模・用途等に応じて多様性が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。収益価格については
回復基調の段階にはあるものの、新型コロナウイルス感染症の投資物件に係る市況へのマイナス要因を反映しやや低位
に求められた。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関
連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[ 36.1]

[100.0]
100

942,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    875,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の不動産市場への
影響は限定的であり、市況は総じて回復傾向
にある。

名駅エリアに位置する立地の稀少性等から需
要は旺盛であり、地価の上昇傾向は顕著とな
っている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４１６ -26	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北4.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,258)
b	Ａ西０３１６ -509	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北24.5m県道、南西5.4m、東4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ａ西０３１６ -507	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ中村０３３６ -505	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	西49.9m市道、北4m、南4m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 447,196	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	505,057	100 [ 50.9]	992,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	992,000
b	(　 ) 704,576	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	729,691	100 [ 74.8]	975,523		976,000
c	(　 ) 585,639	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	612,531	100 [ 62.1]	986,362		986,000
d	(　 ) 1,331,624	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,271,888	100 [ 131.8]	965,014		965,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

名古屋西 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,039,205	4,034,169	16,005,036	11,100,000	4,905,036	（　0.9363） 4,592,585	（ 3.9 - 0.1 ） 3.8％
	⑧収益価格	120,857,500 円　　　　（　 664,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸事務所、２階以上は平均面積約３６㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	60.0	72.00	3,988	287,136	8.0	2,297,088
							0.0	0
2～ 6	住宅	120.00	90.0	108.00	2,750	297,000	2.0	594,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	85.0	612.00		1,772,136		5,267,088
								0

⑨年額支払賃料	1,772,136 円　×　12ヶ月　＝　 21,265,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,265,632 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,275,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,989,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,267,088 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,039,205 円　　　　（　 110,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-22	3,228 ( 3,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.3]	100 [105.0]	2,844	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,755 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-5	2,310 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 84.2]	100 [105.0]	2,666
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	637,969 円	21,265,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,729,700 円	185,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,034,169 円　（　　　　　　 22,166 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9363

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0888 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,100,000 円（　　　　　 60,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,039,205 円
②総費用	4,034,169 円
③純収益　①－②	16,005,036 円
④建物等に帰属する純収益	11,100,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,905,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,592,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,857,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 664,000 円／㎡）