鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４１６ -14	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	北30m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
b	Ａ西０３１６ -512	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	西30m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	Ａ西０４０４ -30	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ西０３０４ -532	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北29m国道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e	Ａ西０３１６ -508	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北32.7m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,341	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	279,837	100 [ 119.5]	234,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 279,085	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	284,388	100 [ 120.7]	235,616		236,000
c	(　 ) 207,734	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.8]	176,434	100 [ 76.0]	232,150		232,000
d	(　 ) 173,148	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	178,978	100 [ 75.9]	235,808		236,000
e	(　 ) 180,821	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.3]	202,409	100 [ 85.5]	236,736		237,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

名古屋西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,965,465	3,667,898	13,297,567	11,638,800	1,658,767	（　0.9342） 1,549,620	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,740,500 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	10.4 m x 23.5 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上は平均住戸面積約５４㎡のファミリータイプの店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	2,641	401,432	8.0	3,211,456
							0.0	0
2～ 5	住宅	190.00	85.0	161.50	1,704	275,196	2.0	550,392
							0.0	0
～

～

～

計		950.00	84.0	798.00		1,502,216		5,413,024
								0

⑨年額支払賃料	1,502,216 円　×　12ヶ月　＝　 18,026,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 798.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,026,592 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,470,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,915,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,413,024 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,965,465 円　　　　（　 71,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１８　　　　-8	1,968 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,707 円/㎡　月額支払賃料（　 1,704 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１８　　　　-6	1,717 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	551,598 円	18,386,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,711,000 円	183,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,667,898 円　（　　　　　　 15,411 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,638,800 円（　　　　　 48,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,965,465 円
②総費用	3,667,898 円
③純収益　①－②	13,297,567 円
④建物等に帰属する純収益	11,638,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,658,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,549,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,740,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-8

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　山本　高大

TEL.

鑑定評価額

54,700,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区庄内通３丁目２１番外				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所Ｓ3	中低層の小売店舗、事務所等が混在する商業地域	西24.5m県道	水道、ガス、下水	庄内通 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ県道

交通

施設

庄内通駅北方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの最寄駅からも近い商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく安定的に推移していくものと予
想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市西区及び隣接区の幹線道路沿い、駅周辺、商店街等の商業地域である。需要者は個人事業主・
地元中小企業及び不動産会社が中心である。幹線道路に面し、店舗、事務所ビルのほか共同住宅等もみられる。最寄駅
から近いこともあり、店舗や事務所ビル以外に共同住宅としての需要も認められ、需要の程度は新型コロナウイルス感
染症流行以前の水準に戻りつつある。なお取引価格は画地規模等により異なり価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。投資採算性の高い名古屋都心部と比較して、自
用目的も多いことから収益価格はやや低位に求められた。他方、比準価格は、場所的同一性等が認められる周辺商業地
域の事例を採用して求めたもので市場の実態が反映され説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[147.8]

[100.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により経済
情勢はやや停滞気味であったが持ち直しの動
きが見られつつある。

駅徒歩圏の商業地である。地域要因に特段の
変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４０４ -6	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南40m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
b	Ａ西０４１６ -28	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北東24.5m市道、南東4m、角地		商業 (90,400)
c	Ａ西０４１６ -29	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南西24.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ西０３０４ -532	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北29m国道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,233	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	195,981	100 [ 85.7]	228,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 233,987	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	238,724	100 [ 111.6]	213,910		214,000
c	(　 ) 290,886	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	308,321	100 [ 124.8]	247,052		247,000
d	(　 ) 173,148	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	178,978	100 [ 79.2]	225,982		226,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

名古屋西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,169,755	3,978,717	14,191,038	12,720,000	1,471,038	（　0.9342） 1,374,244	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	34,356,100 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	10.4 m x 23.5 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階～５階はファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約５４㎡）を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種・同規模建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	2,735	415,720	8.0	3,325,760
							0.0	0
2～ 5	住宅	190.00	85.0	161.50	1,823	294,415	2.0	588,830
							0.0	0
～

～

～

計		950.00	84.0	798.00		1,593,380		5,681,080
								0

⑨年額支払賃料	1,593,380 円　×　12ヶ月　＝　 19,120,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 798.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,120,560 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,363,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,116,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,681,080 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,169,755 円　　　　（　 76,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸０１　　　　-511	1,757 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	1,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,826 円/㎡　月額支払賃料（　 1,823 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１８　　　　-6	1,717 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,807
c	Ｂ西賃貸３５　　　　-1	1,692 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	1,959

名古屋西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	584,417 円	19,480,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,870,000 円	200,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,978,717 円　（　　　　　　 16,717 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,720,000 円（　　　　　 53,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,169,755 円
②総費用	3,978,717 円
③純収益　①－②	14,191,038 円
④建物等に帰属する純収益	12,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,471,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,374,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,356,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）