鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０３１６ -523	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ西０３３０ -22	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		近商高度地区最高45m 都市機能誘導区域 (90,300)
c	Ａ西０３１６ -38	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ西０３１６ -27	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ西０４１６ -21	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、東6m、角地		近商駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,516	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.8]	253,586	100 [ 122.6]	206,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 272,212	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	271,155	100 [ 121.4]	223,357		221,000
c	(　 ) 229,189	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	254,544	100 [ 135.8]	187,440		186,000
d	(　 ) 222,089	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	234,453	100 [ 125.8]	186,370		185,000
e	(　 ) 301,452	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	289,681	100 [ 133.0]	217,805		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

名古屋西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,468,234	918,627	3,549,607	2,713,770	835,837	（　0.9540） 797,388	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,934,700 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	141 ㎡	7.8 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ～３Ｆ住宅を想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	90.0	63.00	2,130	134,190	5.0	670,950
							0.0	0
2～ 3	居宅	70.00	95.0	66.50	1,878	124,887	1.0	124,887
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	93.3	196.00		383,964		920,724
								0

⑨年額支払賃料	383,964 円　×　12ヶ月　＝　 4,607,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,607,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 387,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,459,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,724 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,468,234 円　　　　（　 31,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸０９　　　　-4	1,649 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,878 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-25	1,829 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,500 円	43,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,427 円	4,847,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,500 円	43,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 918,627 円　（　　　　　　 6,515 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,713,770 円（　　　　　 19,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,468,234 円
②総費用	918,627 円
③純収益　①－②	3,549,607 円
④建物等に帰属する純収益	2,713,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	835,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	797,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,934,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋西 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-4

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　本郷　太郎

TEL.

鑑定評価額

26,100,000 円

１㎡当たりの価格

185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区押切１丁目１０１６番｢押切１－１０－１６｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗併用住宅、事務所等が混在する既成商業地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	浅間町 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 180 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

浅間町駅北西方

650m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性がやや劣る旧来からの商業地域であるが、名駅エリア等都心部へのアプロ―チに優位な立地条件を有する
ことから商住混在地としての発展性は期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口狭小　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は地下鉄鶴舞線沿線の幹線道路背後に位置する商業地域であり、需要者は地元企業、個人事業者等が
中心となる。旧来からの商店が建ち並ぶ地域で繁華性に劣ることから商業地としての需要はやや弱く、新型コロナウイ
ルス感染症の影響と相まって市況は停滞していたが、利便性、用途の多様性、並びに名駅エリアへのアクセス性等を要
因として需要は回復傾向にある。取引総額は規模・用途等に応じて多様性が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、主として規範性を有する幹線道路背後の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、
当該地域における投資収益性は市内の主要商業エリアと比較しやや劣ることから収益価格はやや低く査定されている。
以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[180.5]

[ 99.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の不動産市場への
影響は限定的であり、市況は総じて回復傾向
にある。

商業繁華性に乏しい地域であるが、都心部へ
のアプローチが優位な利便性の高い商住混在
地として地価は上昇傾向を維持している。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０３１６ -26	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、北6m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ西０４１６ -11	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北東33m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	Ａ西０３１６ -27	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ西０３０４ -37	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東33m国道、北西5.1m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,736	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	232,619	100 [ 124.8]	186,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 211,725	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	241,903	100 [ 121.3]	199,425		197,000
c	(　 ) 222,089	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	234,682	100 [ 112.1]	209,351		207,000
d	(　 ) 193,256	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	191,755	100 [ 114.4]	167,618		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

名古屋西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,395,355	885,281	3,510,074	2,689,980	820,094	（　0.9540） 782,370	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,559,250 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	141 ㎡	7.8 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階以上は平均専有面積約３０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	90.0	63.00	2,146	135,198	4.0	540,792
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	95.0	66.50	1,788	118,902	2.0	237,804
							0.0	0
3～ 3	居宅	70.00	95.0	66.50	1,788	118,902	2.0	237,804
							0.0	0
～

～

計		210.00	93.3	196.00		373,002		1,016,400
								0

⑨年額支払賃料	373,002 円　×　12ヶ月　＝　 4,476,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,476,024 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 330,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,385,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,016,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,395,355 円　　　　（　 31,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-25	1,829 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.1]	100 [103.0]	1,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,791 円/㎡　月額支払賃料（　 1,788 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-18	1,985 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.1]	100 [101.0]	1,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,500 円	41,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,481 円	4,716,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,700 円	41,900,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,281 円　（　　　　　　 6,279 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,689,980 円（　　　　　 19,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,395,355 円
②総費用	885,281 円
③純収益　①－②	3,510,074 円
④建物等に帰属する純収益	2,689,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	820,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	782,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,559,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）