別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -16 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.

鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区香呑町２丁目５４番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、駐 車場等が混在する住 宅地域 南5.4m市道 水道、ガス、下水 庄内通 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ４ｍ市道 交通 施設 庄内通駅南東方 860m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 庄内川以南の熟成された住宅地域であり、建物の更新に停滞はなく未利用地等もみられないことから。当面は現 状のまま推移するものと推定される。未だコロナ収束が見通せず地価の中長期予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は庄内川以南の地下鉄鶴舞線沿線の住宅地域と判断される。需要者は市内に勤務する一次取得者層のほか、 当該地域内の居住者が主と考えられる。当該地域は対象標準地周辺に大型店舗、医療施設、公園等が配置され居住環境 も良好である。市場はコロナ禍前の状態にほぼ回復しつつあり、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は土地 が３，０００万円から４，０００万円、新築戸建物件で４，０００万円から５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格 である。収益価格は対象標準地の規模等から合理的な建物想定が出来なかったため試算を断念した。アパート等も散見 される地域であるも、収益目的で土地を取得するケースは少なく市場性を重視した意思決定されるのが通常である。よ って比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    282,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.8] 100 [157.6] [109.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の住宅地への影響 は今のところ限定的であるが、先行きは未だ 不透明である。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域で、特に変動要因はないが生活利便性や居 住環境により需要は根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％