鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０３３１ -506	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０４０４ -12	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、東5.5m、角地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ西０４０４ -14	名古屋市西区		建付地	（　）	不整形	北7.3m市道、南7.3m、二方路		準工高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ西０３０４ -37	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東33m国道、北西5.1m、二方路		商業 (90,400)
e	Ａ西０３１６ -9	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北西9.8m、北東6m、三方路		準工高度地区最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,639	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	199,420	100 [ 116.1]	171,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.8] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 171,912	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	175,566	100 [ 99.8]	175,918		177,000
c	(　 ) 145,462	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	154,822	100 [ 90.3]	171,453		173,000
d	(　 ) 193,256	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	191,755	100 [ 107.6]	178,211		180,000
e	(　 ) 91,399	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	91,309	100 [ 54.6]	167,233		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

名古屋西 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地と判定されるからである。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,114,380,970	845,042,812	12	455,000	3,035.57	260,000	3,295.11
⑧開発法による価格	269,338,158 円　　　　（　 172,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,570 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,570.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
338.99 ㎡	3,295.11 ㎡	3,140.00 ㎡	155.11 ㎡	3,035.57 ㎡	ＳＲＣ・10F ( 40 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 21.6 ％）	（ 209.9 ％）	（ 200.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 92.12 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.6 ｍ 65.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

455,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 455,000 円／㎡　　×　　 3,035.57 ㎡　　＝　　　　 1,381,184,350 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,381,184,350 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 3,295.11 ㎡　　＝　　　　 882,430,458 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,381,184,350 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 138,118,435 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,020,548,893 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	69,059,218 円	( 5 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 64,031,707 円
	販売総額(2期)	69,059,218 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 59,377,116 円
	販売総額(3期)	1,243,065,915 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 990,972,147 円
収入合計		－	－	－	－	1,114,380,970 円
支出	建築工事費(1期)	88,243,046 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 83,380,854 円
	建築工事費(2期)	88,243,046 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 76,586,140 円
	建築工事費(3期)	705,944,366 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 562,778,849 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	69,059,218 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 64,031,707 円
	販売管理費(2期)	69,059,218 円	( 50 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 58,265,262 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	845,042,812 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,114,380,970 円　　－　　　　　　 845,042,812 円　　＝　　　　　 269,338,158 円 172,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋西 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 -13

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　本郷　太郎

TEL.

鑑定評価額

276,000,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区市場木町４４１番				②地積　(㎡)	1,570 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:3	共同住宅ＳＲＣ13	一般住宅、共同住宅、工場が混在する住宅地域	北11m市道、背面道	水道、ガス、下水	庄内緑地公園 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地のみで近隣地域が形成
されている。

街

路

基準方位　北　　１
１ｍ市道　　　　

交通

施設

庄内緑地公園駅北方

400m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏の住宅地であり、相応の規模を有するマンション素地としての需要は堅調に推移するものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行長大　　　　　　　　　　　　  -3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 172,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は市内北部を中心とするマンション建築が可能な地域である。需要者はマンションデベロッパーが主
要となるが、周辺環境を勘案すると戸建開発分譲業者も需要者として想定される。新型コロナウイルス感染症の影響か
ら需要は弱含みとなっていたが、居住環境、利便性等からマンション素地としての選好性は認められ、市況は回復傾向
にある。取引総額は規模等に応じて多様性が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は複数の代替競争関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の
不動産市場を反映した信頼性の高いものである。開発法価格は開発業者の投資採算性に着目したマンション素地評価に
おける理論的な価格であるが想定要素を含むため流動的にならざるを得ない。以上を勘案し、本件においては比準価格
を採用し、開発法価格を参考とした上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 233,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[134.3]

[100.8]
100

175,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の不動産市場への
影響は限定的であり、市況は総じて回復傾向
にある。

利便性及び居住環境が良好なエリアであり、
マンション素地としての供給は少なく、需要
は競合傾向にある。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０４０４ -12	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、東5.5m、角地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０４０４ -14	名古屋市西区		建付地	（　）	不整形	北7.3m市道、南7.3m、二方路		準工高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ西０３１６ -9	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北西9.8m、北東6m、三方路		準工高度地区最高31m (80,200)
d	Ａ北名古屋０３２４ -523	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、南東4.8m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,912	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	175,566	100 [ 95.0]	184,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.8] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 145,462	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	154,822	100 [ 95.1]	162,799		164,000
c	(　 ) 91,399	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	91,399	100 [ 63.8]	143,259		144,000
d	(　 ) 122,509	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	130,103	100 [ 73.7]	176,531		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

名古屋西 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用であり、開発法を試算するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が高層共同住宅地で、分譲マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,102,612,034	833,058,797	12	458,000	3,035.57	258,000	3,295.11
⑧開発法による価格	269,553,237 円　　　　（　 172,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,570 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,570.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
338.99 ㎡	3,295.11 ㎡	3,140.00 ㎡	155.11 ㎡	3,035.57 ㎡	ＳＲＣ・10F ( 40 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 21.6 ％）	（ 209.9 ％）	（ 200.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 92.12 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.6 ｍ 65.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

458,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 458,000 円／㎡　　×　　 3,035.57 ㎡　　＝　　　　 1,390,291,060 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,390,291,060 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 3,295.11 ㎡　　＝　　　　 875,642,531 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,390,291,060 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 139,029,106 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,014,671,637 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	25 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	125,126,195 円	( 9 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 105,568,971 円
	販売総額(2期)	1,126,135,759 円	( 81 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 889,309,409 円
	販売総額(3期)	139,029,106 円	( 10 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 107,733,654 円
収入合計		－	－	－	－	1,102,612,034 円
支出	建築工事費(1期)	87,564,253 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 81,189,575 円
	建築工事費(2期)	87,564,253 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 75,287,745 円
	建築工事費(3期)	700,514,025 円	( 80 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 553,195,926 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	83,417,464 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 77,344,673 円
	販売管理費(2期)	55,611,642 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 46,040,878 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	833,058,797 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,102,612,034 円　　－　　　　　　 833,058,797 円　　＝　　　　　 269,553,237 円 172,000 円／㎡