鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０３２６ -527	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、西2.7m、角地		２中専高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ北０４１９ -20	名古屋市北区		更地	（　）	不整形	南東25.2m県道、北2.8m、角地		商業 (90,400)
c	Ａ北０３１９ -525	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ北０４３４ -16	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北7.5m、西5m、三方路		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e	Ａ北０４２６ -21	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,622	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	217,722	100 [ 87.4]	249,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 189,445	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,582	100 [ 75.2]	253,434		269,000
c	(　 ) 195,514	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,860	100 [ 76.9]	257,295		273,000
d	(　 ) 194,327	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	192,416	100 [ 75.4]	255,194		271,000
e	(　 ) 246,497	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,976	100 [ 87.5]	283,401		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

名古屋北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,133,712	11,703,537	41,430,175	36,703,000	4,727,175	（　0.9362） 4,425,581	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	107,941,000 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	287.10	ＲＣ9	2,583.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	25.5 m x 22.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階はフロアー貸しの店舗、事務所、３～９階は専有面積約６０㎡、住居タイプ２～３ＬＤＫの９階建ての建物を想定する。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同種建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.10	79.9	229.39	3,202	734,507	7.0	5,141,549
							3.0	2,203,521
2～ 2	事務所	287.10	83.4	239.44	2,289	548,078	3.0	1,644,234
							1.0	548,078
3～ 9	共同住宅	287.10	83.6	240.02	1,795	430,836	2.0	861,672
							1.0	430,836
～

～

計		2,583.90	83.2	2,148.97		4,298,437		12,817,487
								5,767,451

⑨年額支払賃料	4,298,437 円　×　12ヶ月　＝　 51,581,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,148.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,581,244 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,149,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,591,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,817,487 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,767,451 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,419,070 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,133,712 円　　　　（　 94,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-19	1,567 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,836 円/㎡　月額支払賃料（　 1,795 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-20	1,720 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,947
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,890,000 円	578,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,612,237 円	53,741,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,404,300 円	578,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	867,000 円	578,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	578,000 円	578,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,703,537 円　（　　　　　　 20,788 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	578,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 2,583.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,703,000 円（　　　　　 65,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,133,712 円
②総費用	11,703,537 円
③純収益　①－②	41,430,175 円
④建物等に帰属する純収益	36,703,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,727,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,425,581 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,941,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋北 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 5-6

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　那須　明

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外				②地積　(㎡)	563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	葬祭会館ＲＣ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域	東40m国道、南側道	水道、ガス、下水	黒川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

黒川駅北東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中低層店舗、事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状程度の地域環
境を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び隣接する西区、東区等の幹線道路沿いの商業地域の圏域である。当該地域は地下鉄最寄駅から徒
歩圏内の幹線道路沿いに位置し、商住多様な用途に供されている地域であり、需要者は郊外型店舗を展開する法人及び
それらに賃貸を目論む投資家、営業所・クリニック等自用目的の法人個人、賃貸・分譲マンションのデベロッパー等多
岐に亘る。価格は規模等により多様であり、取引も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と同様の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価
格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要素が多い点でやや信頼
性に欠ける。したがって収益性に着目した取引も含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[120.2]

[106.0]
100

273,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は若干の減少に転じつつある。コ
ロナ禍で経済は回復途上にあるが、区内の不
動産市況は、低金利等を背景に堅調に推移し
ている。

幹線道路沿いの商住混在地域で、地域要因の
変動は見られないが、地下鉄駅からも近いた
め需要は堅調で、地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０４２６ -19	名古屋市北区		更地	（　）	不整形	南東30.6m県道、東4.4m、角地		商業 (90,400)
b	Ａ北０４２６ -4	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西24.6m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ北０４２６ -21	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	Ａ北０４１９ -18	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、北7.3m、西4.5m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,989	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	279,584	100 [ 94.1]	297,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 181,501	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	206,177	100 [ 91.2]	226,071		240,000
c	(　 ) 246,497	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,976	100 [ 95.9]	258,578		274,000
d	(　 ) 272,211	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	255,929	100 [ 90.3]	283,421		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

名古屋北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,658,315	11,202,541	42,455,774	37,646,700	4,809,074	（　0.9331） 4,487,347	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	109,447,488 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	287.10	ＲＣ9	2,583.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	25.5 m x 22.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（共にフロア貸し）、３～９階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.10	79.9	229.39	3,298	756,528	6.0	4,539,168
							0.0	0
2～ 2	事務所	287.10	83.4	239.44	2,840	680,010	6.0	4,080,060
							0.0	0
3～ 9	住宅	287.10	83.6	240.02	1,832	439,717	2.0	879,434
							0.0	0
～

～

計		2,583.90	83.2	2,148.97		4,514,557		14,775,266
								0

⑨年額支払賃料	4,514,557 円　×　12ヶ月　＝　 54,174,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,148.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,174,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,816,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,517,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,775,266 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,658,315 円　　　　（　 95,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸０４　　　　-20	1,720 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,832 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-27	1,645 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,955,000 円	591,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,690,041 円	56,334,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,023,500 円	591,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,202,541 円　（　　　　　　 19,898 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	591,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,583.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,646,700 円（　　　　　 66,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,658,315 円
②総費用	11,202,541 円
③純収益　①－②	42,455,774 円
④建物等に帰属する純収益	37,646,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,809,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,487,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,447,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）