鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０３２６ -527	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、西2.7m、角地		２中専高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ北０４１９ -20	名古屋市北区		更地	（　）	不整形	南東25.2m県道、北2.8m、角地		商業 (90,400)
c	Ａ北０３１９ -525	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ北０４３４ -16	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北7.5m、西5m、三方路		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e	Ａ北０４２６ -21	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,622	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	217,722	100 [ 96.4]	225,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 189,445	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,582	100 [ 83.4]	228,516		229,000
c	(　 ) 195,514	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,860	100 [ 85.1]	232,503		233,000
d	(　 ) 194,327	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	192,416	100 [ 82.8]	232,386		232,000
e	(　 ) 246,497	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,976	100 [ 97.0]	255,645		256,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

名古屋北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,651,652	8,058,997	30,592,655	27,199,900	3,392,755	（　0.9331） 3,165,780	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	77,214,146 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	189.11	ＳＲＣ13	1,825.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	462 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上はファミリー向け共同住宅平均専有面積約６３㎡を想定。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.11	77.7	146.94	3,000	440,820	6.0	2,644,920
							0.0	0
2～ 5	住宅	136.40	91.9	125.35	1,795	225,003	2.0	450,006
							1.0	225,003
6～13	住宅	136.40	91.9	125.35	1,844	231,145	2.0	462,290
							1.0	231,145
～

～

計		1,825.91	90.4	1,651.14		3,189,992		8,143,264
								2,749,172

⑨年額支払賃料	3,189,992 円　×　12ヶ月　＝　 38,279,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,651.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,279,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,994,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,904,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,143,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,749,172 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 669,382 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,651,652 円　　　　（　 83,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-19	1,567 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,836 円/㎡　月額支払賃料（　 1,795 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-20	1,720 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,947
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,135,000 円	427,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,196,997 円	39,899,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 243,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,629,500 円	427,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,058,997 円　（　　　　　　 17,444 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	427,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,825.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,199,900 円（　　　　　 58,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,651,652 円
②総費用	8,058,997 円
③純収益　①－②	30,592,655 円
④建物等に帰属する純収益	27,199,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,392,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,165,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,214,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋北 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 5-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　加藤　恭一

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区城見通２丁目１６番				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ5F1B	中低層の店舗、事務所が多い路線沿いの商業地域	南32.7m市道	水道、ガス、下水	黒川 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．７ｍ市道

交通

施設

黒川駅西方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、店舗、事務所が多く見られる商業地域として現在の繁華性を維持、又、先行きの不透明
感は否めないが、ポテンシャルの高い立地条件より、更なる地価上昇も期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね北区を中心に周辺区を含む庄内川以南の商業地域と判定する。需要者は、飲食店、物品販売
店等の店舗利用又は事業所、営業所等の事務所利用を目的とする事業者のほか分譲マンション業者、賃貸経営を目的と
する事業者、個人投資家等多種多様に想定される。繁華性が高い地下鉄駅至近の商業地域であり、同一需給圏における
地位は高い。中心となる価格帯は、事業者の規模、業種等によって、求める画地規模が異なることから見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した実証的価格である。一方、収益
価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を想定し、収益性の面から価格を試算した理論的価格であるが、想定要素が
多くやや信頼性に欠ける。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地
との比較より得られた対象標準地の規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[132.1]

[100.0]
100

235,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が軽微にと
どまる中、金融緩和による投資需要の過熱感
等に後押しされ、不動産の取得意欲も旺盛で
ある。

交通量、繁華性等の地域要因に変動はないが
、黒川駅まで徒歩５分弱、繁華性の高い路線
商業地域で、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０４２６ -21	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ北０４３４ -16	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北7.5m、西5m、三方路		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ北０４２６ -16	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ北０３１９ -525	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,497	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,976	100 [ 96.0]	258,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 194,327	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	192,416	100 [ 81.2]	236,966		237,000
c	(　 ) 237,908	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	239,811	100 [ 93.9]	255,390		255,000
d	(　 ) 195,514	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,860	100 [ 84.3]	234,709		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

名古屋北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,868,384	9,745,865	34,122,519	30,734,000	3,388,519	（　0.9362） 3,172,331	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	77,373,927 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	189.11	ＳＲＣ13	1,825.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	462 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～１３階は専有面積約６０㎡、住居タイプ２～３ＬＤＫの１３階建ての店舗兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

建物の用途、規模等から判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.11	77.7	146.94	3,472	510,176	6.0	3,061,056
							3.0	1,530,528
2～ 4	共同住宅	136.40	91.9	125.35	1,984	248,694	2.0	497,388
							1.0	248,694
5～ 7	共同住宅	136.40	91.9	125.35	2,024	253,708	2.0	507,416
							1.0	253,708
8～10	共同住宅	136.40	91.9	125.35	2,083	261,104	2.0	522,208
							1.0	261,104
11～13	共同住宅	136.40	91.9	125.35	2,143	268,625	2.0	537,250
							1.0	268,625

計		1,825.91	90.4	1,651.14		3,606,569		9,253,842
								4,626,921

⑨年額支払賃料	3,606,569 円　×　12ヶ月　＝　 43,278,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,651.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,278,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,244,941 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,653,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,253,842 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,626,921 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,126,586 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,868,384 円　　　　（　 94,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-17	2,408 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,386	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ北賃貸１９　　　　-501	1,973 ( 1,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,973
c	Ｂ北賃貸１９　　　　-502	1,999 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,960

名古屋北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,420,000 円	484,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,346,965 円	44,898,828　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 243,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,525,400 円	484,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	726,000 円	484,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,745,865 円　（　　　　　　 21,095 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	484,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,825.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,734,000 円（　　　　　 66,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,868,384 円
②総費用	9,745,865 円
③純収益　①－②	34,122,519 円
④建物等に帰属する純収益	30,734,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,388,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,172,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,373,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）