別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -18 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区長田町３丁目４９番３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多いアパ ート等も見られる住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 尼ヶ坂 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 尼ヶ坂駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣は旧来からの住宅、共同住宅等が存する既成住宅地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。住宅 需要は堅調のため、地価は上昇傾向で推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び隣接する西区のうち庄内川以南に形成された住宅地域と判定した。需要者の中心は３０～４０ 代の名古屋市在住者のほか周辺市町から都心部に通勤する個人と想定した。都心部に比較的近い利便性などから需要は 堅調で、この一年間の地価動向は上昇に転じている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は２０００万円～３０ ００万円程度、新築戸建物件は３８００万円～４３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、事業収支に見合う収益物件の想定は困難であり、収益還元法は妥当性に欠けるとして 割愛した。周辺における取引は自用目的が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上 により、本件では取引事例との比較から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ単価と総額の関連等 にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [101.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微増傾向にある県内人口に対し、北区内人口 は微減傾向にある。高齢化率は愛知県全体よ りも高く、緩やかな上昇傾向にある。 熟成した住宅地域として堅調な需要が認めら れる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％