別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -17 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区若鶴町２６４番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．０ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域である。わずかに残っている低利用地の住宅地化が徐々に進んで いくものと予測する。地価水準は横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区、西区の庄内川以北や豊山町等周辺市町を含む住宅地域の圏域である。需要者は地縁を有する圏内 在住の一次取得者層が中心である。交通の利便性がやや劣る地域であるが、庄内川以南に比べ割安感があり、需要は底 堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円台前半であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。画地条件の制約により共 同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取 引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [109.0] 100 [ 98.0] [109.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微減傾向である。新型コロナウ イルス感染症による厳しい状況は緩和され、 地域の社会経済活動は正常化に向かいつつあ る。 庄内川以北の成熟がすすむ住宅地域で、地域 要因に特段の変動はなく、需要は底堅く推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％