別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -14 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区如意２丁目７５番 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅等と駐車 場が混在する住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 1.9km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場等も見られる住宅地域で、今後は徐々に熟成度を増すものと予測した。住宅需要は堅調のため地価は上昇 傾向で推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区の庄内川以北を中心に、西区、春日井市等の隣接市を含む住宅地域と判定した。需要者は北区内在 住の一次取得者層が中心である。庄内川以南の地域に比べ利便性はやや劣るものの、地価水準の割安感から相応の需要 が見込まれる。この一年の地価動向としては持ち直し傾向を示している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０ ００～２５００万円程度、新築戸建は２５００～４０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は規模が２００㎡未満のため、共同住宅の建築を想定する収益還元法は妥当性に欠けるとして適用しなかった。 周辺では自己の住宅用地としての取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上の 理由により、本件では取引事例との比較から求めた比準価格を採用し、半年間の変動率も考慮して鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -6                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微増傾向にある県内人口に対し、北区内人口 は微減傾向にある。高齢化率は愛知県全体よ りも高く、緩やかな上昇傾向にある。 庄内川以北の混在住宅地域である。地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ 0.0 ％