別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　原科　篤   TEL.

鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区安井２丁目８０８番 ｢安井２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 上飯田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 上飯田駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域内に変化をもたらす特別な要因はみられず、また、新型コロ ナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあり、今後も一定の需要は見込まれると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄内川以南の北区を中心とし、西区や東区の一部を含む住宅地域と判定する。需要者は、名古屋市内在 住の個人を中心に、通勤の利便性により周辺市町から転入する個人も想定される。新型コロナウイルス感染症の影響は 落ち着き、安定した需要はあるものの、土地と建物総額を意識して画地がやや小規模な取引が多くなっている。中心と なる価格帯は、土地のみで２０００から３０００万円台、新築戸建住宅で３５００から５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域では、自用の一般住宅地が取引の中心であり、快適性等の居住環境を重視する需要者の選好を価値尺度とすれ ば、賃貸住宅を想定し収益性に着目する収益還元法は経済合理性が認められないことから非適用とした。比準価格は実 際の取引事例から求められ、市場性を反映した実証的な価格である。よって本件は、比準価格を標準に、代表標準地と の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [100.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による影響は 落ち着きつつあり、名古屋市北区住宅地の地 価は回復傾向で推移している。 北区における庄内川以南の熟成度の高い住宅 地域で、現況の環境に変化をもたらす要因は なく、住宅地としての需要は一定程度認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％