鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)
b	Ｂ中０２１３ -502	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	東111.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中０３１５ -506	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	Ａ中０２２７ -512	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,146,374	100 [ 101.0]	2,125,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.1 行政　　 -4.0 その他　 0.0 　　　[ 115.3] 　　　　 100	2,450,000
b	(　 ) 2,818,822	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,928,608	100 [ 141.7]	2,066,766		2,380,000
c	(　 ) 1,724,282	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,755,319	100 [ 77.0]	2,279,635		2,630,000
d	(　 ) 2,440,835	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,409,104	100 [ 93.5]	2,576,582		2,970,000
e	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 92.7]	2,316,676		2,670,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,560,000 円／㎡]

名古屋東 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,724,400,523	617,870,014	1,106,530,509	751,950,000	354,580,509	（　0.9473） 335,894,116	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	10,835,294,065 円　　　　（　 2,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	3,675.84	Ｓ10F2B	43,125.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	763 ％	4,876 ㎡	64.0 m x 75.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所兼店舗、２～１０階：事務所、地下１階：駐車場２５５台、地下２階：機械室。

⑦有効率　 64.2 ％
の理由

共用廊下、駐車場等による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	機械室	2,083.42

地下 1～ 1	駐車場	4,033.20

1～ 1	事務所	3,675.84	31.5	1,159.56	4,820	5,589,079	12.0	67,068,948
							0.0	0
2～10	事務所	3,675.84	80.1	2,945.84	4,017	11,833,439	10.0	118,334,390
							0.0	0
～

計		43,125.02	64.2	27,672.12		112,090,030		1,132,078,458
								0

⑨年額支払賃料	112,090,030 円　×　12ヶ月　＝　 1,345,080,360 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 27,672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 351,657,301 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 255 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 107,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,696,737,661 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 107,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 90,191,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,713,645,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,132,078,458 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,754,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,724,400,523 円　　　　（　 353,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-42	3,575 ( 3,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,050 円/㎡　月額支払賃料（　 4,017 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-44	3,972 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,500,000 円	13,500,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,633,214 円	1,803,837,661　×　　　　 16.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,511,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,225,000 円	13,500,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,500,000 円	13,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,500,000 円	13,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,870,014 円　（　　　　　　 126,717 円／㎡）　　（経費率　　 35.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,500,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 43,125.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	751,950,000 円（　　　　　 154,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,724,400,523 円
②総費用	617,870,014 円
③純収益　①－②	1,106,530,509 円
④建物等に帰属する純収益	751,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	354,580,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,894,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,835,294,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,220,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 5-11

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鎌塚　敦司

TEL.

鑑定評価額

11,900,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区泉１丁目２３０４番｢泉１－２３－２２｣				②地積　(㎡)	4,876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,763)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ10F3B	高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南50m国道、三方路	水道、ガス、下水	久屋大通 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

桜通を挟んだアーバンネット
名古屋ネクスタビルが竣工間
近である。

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

久屋大通駅東方

50m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

２０２０年１０月１９日に名古屋駅・伏見・栄地区都市機能誘導制度が施行され、指定容積率が１００％～２０
０％緩和された。今後は市の誘導用途に適合させて緩和された容積率を活用する建物が増えると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区を中心に名古屋市内の容積率の高い準高度ないし高度商業地域である。需要者は主としてＪ－ＲＥＩ
Ｔ、私募リート等の機関投資家や全国的に事業を展開する不動産会社が中心となるが、地場の不動産会社や企業も見ら
れる。久屋大通駅から徒歩圏で基準容積率も８００％であるため、高層の店舗兼事務所ビル用地に適することから投資
意欲は強く地価は上昇に転じている。取引の中心は規模によって異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に比較して収益価格がやや低位に求められたが概ね均衡が得られた。自用の店舗やマンション用地を取得する
取引も見られるが、基準容積率が高く事務所の賃貸需要が強い地域であるため収益目的での取引が中心となる。市場性
を反映した比準価格は精度が高いが、収益価格も一定の説得力を有する。以上により、比準価格と収益価格を同等に重
視し、代表標準地との検討も踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,550,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[112.2]

100
[160.5]

[115.3]
100

2,430,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名古屋ビジネス地区のオフィス空室率は若干
上昇しているが、賃料の下落はまだ見られな
いため商業用不動産への投資は以前として堅
調である。

名古屋市の都市機能誘導制度の導入から１年
を経過したが、適用案件はまだ少なく、地価
への影響は限定的である。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０４３２ -2	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南37m市道、東50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ａ中０３２９ -505	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
c	Ｂ中０４３１ -1	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０４３５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東19.9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,572,852	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 112.0]	2,322,458	100 [ 90.0]	2,580,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +20.1 行政　　 -4.0 その他　 0.0 　　　[ 115.3] 　　　　 100	2,980,000
b	(　 ) 2,058,186	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,095,233	100 [ 104.6]	2,003,091		2,310,000
c	(　 ) 1,451,993	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,478,129	100 [ 79.2]	1,866,324		2,150,000
d	(　 ) 2,832,618	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,702,535	100 [ 126.7]	2,133,019		2,460,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

名古屋東 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,770,585,733	646,995,675	1,123,590,058	740,810,000	382,780,058	（　0.9473） 362,607,549	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	11,697,017,710 円　　　　（　 2,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	3,563.20	Ｓ10F2B	43,125.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	763 ％	4,876 ㎡	64.0 m x 75.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所兼店舗、２階～１０階を事務所の大型事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 64.2 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	機械室	2,083.42

地下 1～ 1	屋内駐車場	4,033.20

1～ 1	事務所	3,675.84	31.5	1,159.56	4,537	5,260,924	12.0	63,131,088
							0.0	0
2～10	事務所	3,675.84	80.1	2,945.84	4,018	11,836,385	12.0	142,036,620
							0.0	0
～

計		43,125.02	64.2	27,672.12		111,788,389		1,341,460,668
								0

⑨年額支払賃料	111,788,389 円　×　12ヶ月　＝　 1,341,460,668 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 27,672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 401,799,182 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似のＡランク事務所ビルと比較して標準的と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 255 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 107,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,743,259,850 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 107,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 92,517,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,757,841,857 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,341,460,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,743,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,770,585,733 円　　　　（　 363,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸３２　　　　-30	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,058 円/㎡　月額支払賃料（　 4,018 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-39	4,583 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,900,000 円	13,300,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	314,561,175 円	1,850,359,850　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,579,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,355,000 円	13,300,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,300,000 円	13,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,300,000 円	13,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,995,675 円　（　　　　　　 132,690 円／㎡）　　（経費率　　 36.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,300,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 43,125.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	740,810,000 円（　　　　　 151,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,770,585,733 円
②総費用	646,995,675 円
③純収益　①－②	1,123,590,058 円
④建物等に帰属する純収益	740,810,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,780,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	362,607,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,697,017,710 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,400,000 円／㎡）