鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０２１３ -502	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	東111.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ａ中０４３５ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東19.9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０４１５ -10	名古屋市中区		底地	（　）	長方形	西111.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	Ａ中０３２９ -508	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	西112m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,818,822	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,928,608	100 [ 104.0]	2,815,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,820,000
b	(　 ) 2,832,618	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,702,535	100 [ 87.6]	3,085,086		3,090,000
c	(　 1,015,991) 2,539,978	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,562,838	100 [ 86.4]	2,966,248		2,970,000
d	(　 2,263,050) 2,263,050	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,303,785	100 [ 77.9]	2,957,362		2,960,000
e	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,146,374	100 [ 72.0]	2,981,075		2,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,980,000 円／㎡]

名古屋東 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	257,158,634	96,179,756	160,978,878	98,589,000	62,389,878	（　0.9473） 59,101,931	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	1,906,513,903 円　　　　（　 2,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	624.00	Ｓ10	6,255.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	793 ㎡	19.0 m x 41.5 m	前面道路：市道　 112.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗（部分貸し）、２Ｆ以上：事務所（部分貸し）、駐車場タワー式３２台を想定。

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	624.00	32.1	200.38	4,962	994,286	12.0	11,931,432
							0.0	0
2～ 9	事務所	624.00	77.3	482.25	3,759	1,812,778	10.0	18,127,780
							0.0	0
10～10	事務所	561.60	74.8	419.85	3,721	1,562,262	10.0	15,622,620
							0.0	0
～

～

計		6,255.60	71.6	4,478.23		17,058,772		172,576,292
								0

⑨年額支払賃料	17,058,772 円　×　12ヶ月　＝　 204,705,264 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 4,478.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 48,902,272 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	253,607,536 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 13,448,377 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	255,519,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	172,576,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,639,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	257,158,634 円　　　　（　 324,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-42	3,575 ( 3,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,790 円/㎡　月額支払賃料（　 3,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸３２　　　　-30	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,850,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,414,156 円	268,967,536　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,826,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,549,500 円	1,770,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 96,179,756 円　（　　　　　　 121,286 円／㎡）　　（経費率　　 37.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,770,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 6,255.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,589,000 円（　　　　　 124,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	257,158,634 円
②総費用	96,179,756 円
③純収益　①－②	160,978,878 円
④建物等に帰属する純収益	98,589,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	62,389,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,101,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,906,513,903 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 5-8

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　水野　聡史

TEL.

鑑定評価額

2,270,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区東桜１丁目１０３３番外｢東桜１－１０－３７｣				②地積　(㎡)	793 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1:2	事務所ＲＣ10F4B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	西112m市道	水道、ガス、下水	久屋大通 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１２ｍ市道

交通

施設

久屋大通駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの高度商業地域であり、商業集積度も高い。当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,460,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業のほか、地元の資
本力を有する法人企業等が想定される。需要の中心となる価格帯は、規模や想定される用途によって、ばらつきがあり
、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、説得力は高い。また、需要者は収益性を重視した行動をすると想
定されるため、相応の説得力は認められる。本件では、収益価格がやや低位に求められたが、収益価格の算出過程にお
いて想定要素が含まれること等に起因するものと考えられる。以上より、本件においては、比準価格により高い説得力
が認められることから、比準価格を標準に、収益価格を比較衡量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,550,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[112.2]

100
[118.3]

[100.0]
100

2,860,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策により、新型コロナウイルスに
よる不動産市場への影響は限定的であり、地
価は上昇傾向で推移している。

久屋大通公園の開発により、繁華性が増し、
顧客通行量等は増加した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)
b	Ｂ中０３１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、東19.9m、西14.9m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	Ａ中０４２９ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０２３１ -501	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.8m市道、東112.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e	Ｂ中０４１５ -2	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,146,374	100 [ 72.0]	2,981,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,980,000
b	(　 ) 4,995,715	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.0]	4,500,564	100 [ 156.9]	2,868,428		2,870,000
c	(　 ) 1,210,043	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,231,824	100 [ 41.0]	3,004,449		3,000,000
d	(　 ) 6,772,404	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	5,968,181	100 [ 189.6]	3,147,775		3,150,000
e	(　 ) 2,109,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,147,559	100 [ 68.3]	3,144,303		3,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,030,000 円／㎡]

名古屋東 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	254,642,650	92,236,348	162,406,302	98,589,000	63,817,302	（　0.9473） 60,454,130	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	1,950,133,226 円　　　　（　 2,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	624.00	Ｓ10	6,255.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	793 ㎡	19.0 m x 41.5 m	前面道路：市道　 112.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗（部分貸し）、２Ｆ以上は事務所（部分貸し）、駐車場タワー式３２台を想定。

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	624.00	32.1	200.38	4,868	975,450	12.0	11,705,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	624.00	77.3	482.25	4,147	1,999,891	10.0	19,998,910
							0.0	0
3～ 9	事務所	624.00	77.3	482.25	3,606	1,738,994	10.0	17,389,940
							0.0	0
10～10	事務所	561.60	74.8	419.85	3,606	1,513,979	10.0	15,139,790
							0.0	0
～

計		6,255.60	71.6	4,478.23		16,662,278		168,573,680
								0

⑨年額支払賃料	16,662,278 円　×　12ヶ月　＝　 199,947,336 円
⑩a共益費（管理費）	950 円／㎡　×　 4,478.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 51,051,822 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	250,999,158 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 13,317,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	253,041,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	168,573,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,601,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	254,642,650 円　　　　（　 321,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸２８　　　　-9	3,337 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.7]	100 [ 92.4]	100 [100.0]	3,774	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,636 円/㎡　月額支払賃料（　 3,606 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ東賃貸３０　　　　-1	3,065 ( 3,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	3,309
c	Ｂ東賃貸３２　　　　-30	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.9]	100 [ 92.4]	100 [100.0]	3,826

名古屋東 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,310,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,944,648 円	266,359,158　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,892,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,549,500 円	1,770,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,770,000 円	1,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 92,236,348 円　（　　　　　　 116,313 円／㎡）　　（経費率　　 36.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,770,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 6,255.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,589,000 円（　　　　　 124,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	254,642,650 円
②総費用	92,236,348 円
③純収益　①－②	162,406,302 円
④建物等に帰属する純収益	98,589,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,817,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,454,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950,133,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,460,000 円／㎡）