鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０３３４ -514	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ台形	南29.9m県道、東7.9m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ東０３３２ -511	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	不整形	南30.1m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ東０３２８ -18	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東29.9m市道、南5.9m、西5m、三方路		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ｂ中０２１３ -503	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m国道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
e	Ａ千種０３２５ -6	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西32.6m市道、東4m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 366,576	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	366,216	100 [ 89.1]	411,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 318,872	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	339,011	100 [ 90.0]	376,679		388,000
c	(　 ) 472,550	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	449,143	100 [ 104.9]	428,163		441,000
d	(　 ) 390,973	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	393,766	100 [ 111.1]	354,425		365,000
e	(　 ) 299,548	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	303,038	100 [ 75.7]	400,314		412,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 406,000 円／㎡]

名古屋東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,011,069	6,363,901	16,647,168	3,881,880	12,765,288	（　0.9788） 12,494,664	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	367,490,118 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	417.14	Ｓ2	417.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	96 ％	400 ％	360 ％	1,505 ㎡	39.0 m x 47.8 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の店舗（駐車場使用料込み）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	417.14	100.0	417.14	4,700	1,960,558	10.0	19,605,580
							0.0	0
～

～

～

～

計		417.14	100.0	417.14		1,960,558		19,605,580
								0

⑨年額支払賃料	1,960,558 円　×　12ヶ月　＝　 23,526,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 417.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,526,696 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 705,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,820,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,605,580 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,011,069 円　　　　（　 15,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸２８　　　　-8	4,650 ( 4,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.6]	100 [107.0]	4,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,739 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東賃貸３２　　　　-8	5,661 ( 5,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	4,987
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,800 円	73,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	705,801 円	23,526,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,377,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 690,000 円	73,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,363,901 円　（　　　　　　 4,229 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 417.14 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0526	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0437 ×　 70 ％　＋　0.0601 × 15 ％　＋ 0.0863 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,881,880 円（　　　　　 2,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,011,069 円
②総費用	6,363,901 円
③純収益　①－②	16,647,168 円
④建物等に帰属する純収益	3,881,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,765,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,494,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,490,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 5-3

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

TEL.

鑑定評価額

581,000,000 円

１㎡当たりの価格

386,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区白壁３丁目１１０１番外｢白壁３－１１－２５｣				②地積　(㎡)	1,505 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (96,360)
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ2	中低層の店舗等が見られる路線商業地域	南30m県道、西側道	水道、ガス、下水	清水 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

清水駅南方

570m

法令

規制

商業
(92,350)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ロードサイド型店舗を中心に、共同住宅等も見られる路線商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現
状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 406,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、ロードサイド型店舗を
展開する法人企業等である。幹線道路に沿接する近隣地域及びその周辺は、マンション用地としての需要も見込まれる
地域であることから、需要は底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的と考える。市場の中心となる価格帯は
、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は低層店舗を
建築して賃貸することを想定して求めた価格である。当該地域は自用目的の店舗が中心であり、元本価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、低位に求められた。従って、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 351,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[107.0]

100
[ 90.3]

[102.9]
100

384,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

変異株等の懸念はあるが、景気は回復基調で
推移する中、不動産の立地、用途、収益物件
の可否等の個性に応じて、取引市場にも強弱
が見られる。

当該地域は、ロード型店舗を中心に、共同住
宅等も見られる商業地域で、地域要因に特段
の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０３３２ -16	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	南16m区画街路、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ東０３３２ -507	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、西6m、角地		商業 (100,400)
c	Ａ東０２３２ -508	名古屋市東区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、北4m、角地		近商３１ｍ高度地区 (80,200)
d	Ａ東０４２８ -3	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東29.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,690	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	491,913	100 [ 123.2]	399,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 380,448	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	367,766	100 [ 89.0]	413,220		425,000
c	(　 ) 367,784	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	353,423	100 [ 85.7]	412,396		424,000
d	(　 ) 299,842	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,241	100 [ 81.5]	370,848		382,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 406,000 円／㎡]

名古屋東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,646,897	6,754,855	15,892,042	3,505,500	12,386,542	（　0.9598） 11,888,603	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	349,664,794 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	417.14	Ｓ2	417.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	96 ％	400 ％	360 ％	1,505 ㎡	39.0 m x 47.8 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗を想定、駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	417.14	100.0	417.14	4,723	1,970,152	10.0	19,701,520
							0.0	0
～

～

～

～

計		417.14	100.0	417.14		1,970,152		19,701,520
								0

⑨年額支払賃料	1,970,152 円　×　12ヶ月　＝　 23,641,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 417.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,641,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,182,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,459,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,701,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 187,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,646,897 円　　　　（　 15,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸３２　　　　-8	5,661 ( 5,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	5,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,762 円/㎡　月額支払賃料（　 4,723 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸２８　　　　-8	4,650 ( 4,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,342
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	369,000 円	73,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	709,255 円	23,641,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,839,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 690,000 円	73,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,754,855 円　（　　　　　　 4,488 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9598

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 417.14 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0475	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 80 ％　＋　0.0537 × 10 ％　＋ 0.0863 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,505,500 円（　　　　　 2,329 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,646,897 円
②総費用	6,754,855 円
③純収益　①－②	15,892,042 円
④建物等に帰属する純収益	3,505,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,386,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,888,603 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,899 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,664,794 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）