鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０３２８ -504	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北29.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務特定用途誘導地区 (100,500)
b	Ａ東０３３４ -514	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ台形	南29.9m県道、東7.9m、角地		商業 (100,400)
c	Ａ東０３３２ -16	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	南16m区画街路、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ東０３３４ -501	名古屋市東区		建付地	（　）	長方形	南30.1m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	Ａ東０３３２ -507	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 83.7]	493,287	100 [ 106.1]	464,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	465,000
b	(　 ) 366,576	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	366,216	100 [ 78.6]	465,924		466,000
c	(　 ) 483,690	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	491,913	100 [ 104.4]	471,181		471,000
d	(　 ) 299,556	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	324,068	100 [ 74.7]	433,826		434,000
e	(　 ) 380,448	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	367,766	100 [ 74.7]	492,324		492,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 466,000 円／㎡]

名古屋東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,738,088	3,936,694	14,801,394	10,592,400	4,208,994	（　0.9612） 4,045,685	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	118,990,735 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	274.32	ＲＣ4	721.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	360 ㎡	12.2 m x 29.8 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１Ｋ３戸（約３０㎡～３７㎡）、３ＬＤＫ１戸（約７５㎡）を想定。平面駐車場（４台）を想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.89	83.4	195.16	2,958	577,283	10.0	5,772,830
							0.0	0
2～ 2	住宅	187.20	92.7	173.60	2,191	380,358	2.0	760,716
							0.0	0
3～ 4	住宅	150.30	91.0	136.70	2,257	308,532	2.0	617,064
							0.0	0
～

～

計		721.69	89.0	642.16		1,574,705		7,767,674
								0

⑨年額支払賃料	1,574,705 円　×　12ヶ月　＝　 18,896,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 642.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,896,460 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,191,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,665,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,767,674 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,738,088 円　　　　（　 52,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸３２　　　　-19	2,622 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [113.7]	100 [100.0]	2,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,195 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸３２　　　　-25	2,427 ( 2,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [ 97.6]	100 [100.0]	2,277
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	595,694 円	19,856,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,701,700 円	182,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,936,694 円　（　　　　　　 10,935 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9612

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 721.69 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,592,400 円（　　　　　 29,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,738,088 円
②総費用	3,936,694 円
③純収益　①－②	14,801,394 円
④建物等に帰属する純収益	10,592,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,208,994 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,045,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,238 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,990,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 5-2

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

436,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区飯田町４７番外				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2.5	事務所ＲＣ5F1B	中高層の事務所ビル、マンションの多い商業地域	南30m市道	水道、ガス、下水	高岳 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

高岳駅北東方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移して
いくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 459,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 335,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区及び周辺区内の商業地域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業主、投資家、マンションデ
ベロッパー等である。幹線道路に沿接する近隣地域及びその周辺は、マンション用地としての需要も見込まれる地域で
あることから、需要は底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的と考える。市場の中心となる価格帯は、立地
条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方で、収益価格は収益性を
基礎とした理論的な価格であり一定の説得力を有するものの、当該地域では、賃料水準が低く、収益に基づく土地価格
の形成がなされていないと思料される。従って、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 351,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[107.0]

100
[ 77.5]

[100.0]
100

435,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

変異株等の懸念はあるが、景気は回復基調で
推移する中、不動産の立地、用途、収益物件
の可否等の個性に応じて、取引市場にも強弱
が見られる。

当該地域は、中高層の事務所ビル、共同住宅
が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段
の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０３３２ -16	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	南16m区画街路、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ東０３３４ -514	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ台形	南29.9m県道、東7.9m、角地		商業 (100,400)
c	Ａ東０２３２ -508	名古屋市東区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、北4m、角地		近商３１ｍ高度地区 (80,200)
d	Ａ東０４２８ -3	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東29.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,690	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	491,913	100 [ 105.2]	467,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	468,000
b	(　 ) 366,576	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	366,216	100 [ 75.9]	482,498		482,000
c	(　 ) 367,784	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	353,423	100 [ 72.1]	490,184		490,000
d	(　 ) 299,842	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,241	100 [ 71.0]	425,692		426,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 459,000 円／㎡]

名古屋東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,914,111	3,935,522	14,978,589	10,701,600	4,276,989	（　0.9598） 4,105,054	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	120,736,882 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	274.32	ＲＣ4	721.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	360 ㎡	12.2 m x 29.8 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は共同住宅（１Ｋ３戸、３ＬＤＫ１戸）、３～４階は共同住宅（１Ｋ各階４戸）、平面式駐車場４台を想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.89	83.4	195.16	2,688	524,590	10.0	5,245,900
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	187.20	92.7	173.60	2,337	405,703	1.0	405,703
							1.0	405,703
3～ 4	共同住宅	150.30	91.0	136.70	2,337	319,468	1.0	319,468
							1.0	319,468
～

～

計		721.69	89.0	642.16		1,569,229		6,290,539
								1,044,639

⑨年額支払賃料	1,569,229 円　×　12ヶ月　＝　 18,830,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 642.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,830,748 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,187,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,603,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,290,539 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,044,639 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 251,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,914,111 円　　　　（　 52,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸３２　　　　-16	2,655 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,389 円/㎡　月額支払賃料（　 2,337 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸３２　　　　-22	2,287 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,199
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	593,722 円	19,790,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 366,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,701,700 円	182,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,935,522 円　（　　　　　　 10,932 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9598

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 721.69 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,701,600 円（　　　　　 29,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,914,111 円
②総費用	3,935,522 円
③純収益　①－②	14,978,589 円
④建物等に帰属する純収益	10,701,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,276,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,105,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,736,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）