別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　聡史   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区大松町１０４番２ ｢大松町１－４｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大曽根 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 大曽根駅南方 930m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地であり、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市東区及びその隣接区に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域の存する圏域と判定。主たる需 要者は、自己の居住用建物の建築を目指す個人が中心。当該需要者は居住の利便性・快適性を重視して行動し、需要の 中心となる規模は１００～１５０㎡程度で、更地としての取引総額は３０００万円前後が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は現実の取引市場において成立した事例に基づき試 算した実証的な価格である。本件においては、精度の高い取引事例の収集が可能であったため、比準価格の説得力は高 いものと思料する。以上より、比準価格に高い説得力が認められることから、代表標準地との均衡にも留意し、上記の とおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [109.0] 100 [ 91.2] [ 99.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策により、新型コロナウイルスに よる不動産市場への影響は限定的であり、地 価は上昇傾向で推移している。 戸建住宅や共同住宅が混在する住宅地域であ り、地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％