鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０４３４ -1	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	南5.9m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ千種０４３９ -13	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	Ａ千種０４３９ -15	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
d	Ａ東０４２８ -1	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	Ａ東０４３８ -2	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南6m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,530	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	266,484	100 [ 80.3]	331,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	329,000
b	(　 ) 305,371	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,921	100 [ 101.7]	308,674		306,000
c	(　 ) 365,775	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	366,861	100 [ 97.0]	378,207		374,000
d	(　 ) 355,169	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	325,787	100 [ 102.6]	317,531		314,000
e	(　 ) 604,996	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	592,661	100 [ 112.9]	524,943		520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

名古屋東 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,521,718,853	1,012,630,333	12	580,000	3,389.40	275,000	3,603.80
⑧開発法による価格	509,088,520 円　　　　（　 300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,698 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,698.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
764.40 ㎡	3,603.80 ㎡	3,395.88 ㎡	207.92 ㎡	3,389.40 ㎡	ＲＣ・8F ( 39 戸) 86㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.0 ％）	（ 212.2 ％）	（ 200.0 ％）	（ 12.2 ％）	（ 94.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	33.0 ｍ 57.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

580,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 580,000 円／㎡　　×　　 3,389.40 ㎡　　＝　　　　 1,965,852,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,965,852,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 286,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 286,000 円／㎡　　×　　　 3,603.80 ㎡　　＝　　　　 1,030,686,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,965,852,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 196,585,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,227,272,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	34 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	157,268,160 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 141,745,793 円
	販売総額(2期)	1,611,998,640 円	( 82 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,237,370,156 円
	販売総額(3期)	196,585,200 円	( 10 ％)	×　　0.7254	（ 34 ヶ月）	＝　　 142,602,904 円
収入合計		－	－	－	－	1,521,718,853 円
支出	建築工事費(1期)	206,137,360 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 191,130,560 円
	建築工事費(2期)	206,137,360 円	( 20 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 175,567,190 円
	建築工事費(3期)	618,412,080 円	( 60 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 474,693,113 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	117,951,120 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 107,323,724 円
	販売管理費(2期)	58,975,560 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 48,825,866 円
	販売管理費(3期)	19,658,520 円	( 10 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 15,089,880 円
支出合計		－	－	－	－	1,012,630,333 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,521,718,853 円　　－　　　　　　 1,012,630,333 円　　＝　　　　　 509,088,520 円 300,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　池田　雄士

TEL.

鑑定評価額

538,000,000 円

１㎡当たりの価格

317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区徳川町２６０９番１				②地積　(㎡)	1,698 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:2	共同住宅ＳＲＣ13	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北8m市道、背面道	水道、ガス、下水	大曽根 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

大曽根駅南西方

500m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。都心に近く利便性が良好なことから、大規模地はマンショ
ン用地としての需要が中心である。その他、地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
地勢　　　　　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 307,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区及び隣接区のうち、最寄り駅や都心部へのアクセスが良好な住宅地域である。主たる需要者は中堅・
大手のマンションディベロッパー等である。立地条件が良好な分譲マンションの販売は好調で、分譲単価も上昇傾向で
推移している。素地市場は需要に対して供給が少ない状況が続いており、特に優良立地では需要競合による高値取引が
見られている。市場での中心となる価格帯は立地・規模等の個別性により大きく異なるため、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場参加者が類似する比較的規模が大きいマンション適地の取引事例を採用して求めたもので、市場の実態
を反映した実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の高層共同住宅を建築して分譲することを想定して求
めたもので、主たる需要者であるマンションディベロッパーの投資採算性を反映した価格である。いずれの価格も説得
力を有するため、両価格を相互に関連付け、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.3

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 383,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[112.3]

100
[112.9]

[ 99.0]
100

317,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション分譲は堅調に推移しているが、建
築費の上昇や住宅設備の納期遅延が顕在化し
ており、今後の販売動向には注視を要する。

最寄り駅への接近性や利便性が良好な地域で
、周辺では分譲・賃貸マンションの立地が多
い。素地市場は堅調な需要に対して、供給不
足が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０４２８ -1	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	Ａ千種０３１７ -518	名古屋市千種区		更地	（　）	不整形	北8m市道、東8m、二方路		準工絶対高３１ｍ高度 (80,200)
c	Ａ千種０３３０ -22	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	台形	北8m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ千種０４３９ -15	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,169	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	358,366	100 [ 102.6]	349,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 245,568	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	239,955	100 [ 78.2]	306,848		304,000
c	(　 ) 295,675	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,363	100 [ 97.0]	312,745		310,000
d	(　 ) 365,775	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	370,530	100 [ 97.0]	381,990		378,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

名古屋東 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,500,419,591	979,722,839	12	560,000	3,389.40	272,000	3,603.80
⑧開発法による価格	520,696,752 円　　　　（　 307,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,698 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,698.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
764.40 ㎡	3,603.80 ㎡	3,395.88 ㎡	207.92 ㎡	3,389.40 ㎡	ＲＣ・8F ( 39 戸) 86㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.0 ％）	（ 212.2 ％）	（ 200.0 ％）	（ 12.2 ％）	（ 94.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	33.0 ｍ 57.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

560,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 560,000 円／㎡　　×　　 3,389.40 ㎡　　＝　　　　 1,898,064,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,898,064,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 3,603.80 ㎡　　＝　　　　 1,009,640,608 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,898,064,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 189,806,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,199,447,008 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	94,903,200 円	( 5 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 84,739,067 円
	販売総額(2期)	94,903,200 円	( 5 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 79,310,604 円
	販売総額(3期)	1,708,257,600 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,336,369,920 円
収入合計		－	－	－	－	1,500,419,591 円
支出	建築工事費(1期)	100,964,061 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 93,613,877 円
	建築工事費(2期)	100,964,061 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 85,991,091 円
	建築工事費(3期)	807,712,486 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 631,873,478 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	94,903,200 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 89,674,034 円
	販売管理費(2期)	94,903,200 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 78,570,359 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	979,722,839 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,500,419,591 円　　－　　　　　　 979,722,839 円　　＝　　　　　 520,696,752 円 307,000 円／㎡