鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０３３４ -4	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	南7.1m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ千種０４３９ -20	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (74,222)
c	Ａ千種０４１７ -8	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南西15m市道、南東8m、角地		近商 (100,400)
d	Ｂ東０３３２ -501	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	台形	西14.9m市道、南8m、角地		２住居３１ｍ高度地区 (80,200)
e	Ａ東０４３８ -2	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南6m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,802	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	579,737	100 [ 103.5]	560,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 530,379	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	537,274	100 [ 92.0]	583,993		589,000
c	(　 ) 624,142	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	622,953	100 [ 95.4]	652,991		659,000
d	(　 ) 501,570	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	507,098	100 [ 104.8]	483,872		488,000
e	(　 ) 604,996	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	592,661	100 [ 97.2]	609,734		615,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 604,000 円／㎡]

名古屋東 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,252,186,591	3,228,039,259	12	700,000	10,029.60	275,000	11,477.40
⑧開発法による価格	2,024,147,332 円　　　　（　 588,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,443 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,443.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
886.50 ㎡	11,477.40 ㎡	10,319.40 ㎡	1,158.00 ㎡	10,029.60 ㎡	ＲＣ・15F 1B ( 126 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.7 ％）	（ 333.4 ％）	（ 299.7 ％）	（ 33.6 ％）	（ 87.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.3 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

700,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 700,000 円／㎡　　×　　 10,029.60 ㎡　　＝　　　　 7,020,720,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,020,720,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 286,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 286,000 円／㎡　　×　　　 11,477.40 ㎡　　＝　　　　 3,282,536,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,020,720,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 702,072,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,984,608,400 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	マンションデベロッパーの借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	32 ヶ月	販売管理費(3期目)	32 ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	38 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	561,657,600 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 506,221,995 円
	販売総額(2期)	5,756,990,400 円	( 82 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 4,255,567,304 円
	販売総額(3期)	702,072,000 円	( 10 ％)	×　　0.6985	（ 38 ヶ月）	＝　　 490,397,292 円
収入合計		－	－	－	－	5,252,186,591 円
支出	建築工事費(1期)	656,507,280 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 608,713,550 円
	建築工事費(2期)	656,507,280 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 553,895,192 円
	建築工事費(3期)	1,969,521,840 円	( 60 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 1,455,870,544 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	421,243,200 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 383,289,188 円
	販売管理費(2期)	210,621,600 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 174,373,623 円
	販売管理費(3期)	70,207,200 円	( 10 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 51,897,162 円
支出合計		－	－	－	－	3,228,039,259 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,252,186,591 円　　－　　　　　　 3,228,039,259 円　　＝　　　　　 2,024,147,332 円 588,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 -4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

TEL.

鑑定評価額

2,030,000,000 円

１㎡当たりの価格

590,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区代官町２７０１番｢代官町２７－３０｣				②地積　(㎡)	3,443 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,300)
	不整形 1.2:1	共同住宅ＲＣ15F1B	高層マンション、事務所ビル等が混在する地域	北20m市道、三方路	水道、ガス、下水	車道 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

車道駅北西方

590m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境及び利便性に恵まれた中高層共同住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移し
ていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 570,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区、千種区を中心に、利便性、居住環境が良好なマンション適地である。需要者の中心は、大手、中
堅のマンションデベロッパーである。近隣地域は、都心部に近く居住環境が良好であるため、マンション需要は底堅く
、用地取得競争は依然として激しい状況にある。引き続きマンション適地の需要は堅調で、新型コロナウイルス感染症
の影響は限定的と考える。中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は画地規模が大きく、マンション適地であるなど類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証
的な価格である。また、開発法による価格は、主たる需要者である分譲マンション業者の投資採算性の視点を具現した
価格であり、説得力を有する。従って、比準価格及び開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 990,000 円／㎡

[115.2]
100

100
[106.0]

100
[183.9]

[100.9]
100

590,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    546,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調、変異株等の懸念はあるが、
マンション用地取得意欲は旺盛で、新型コロ
ナウイルス感染症の影響は限定的で、取引市
場は堅調である。

地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ
ないが、居住の快適性、利便性の高いマンシ
ョン用地の需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０３２８ -512	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ東０４３８ -2	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南6m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ東０２３２ -511	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ東０３３４ -18	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	北12m市道、西5.9m、角地		準工第一種特別工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 770,328	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 136.3]	573,649	100 [ 94.1]	609,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	615,000
b	(　 ) 604,996	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	592,661	100 [ 91.9]	644,898		651,000
c	(　 ) 423,492	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	426,880	100 [ 72.1]	592,067		597,000
d	(　 ) 353,521	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	345,703	100 [ 60.7]	569,527		575,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +36.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

名古屋東 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,033,878,927	3,071,556,987	12	666,000	10,029.60	270,000	11,477.40
⑧開発法による価格	1,962,321,940 円　　　　（　 570,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,443 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,443.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
886.50 ㎡	11,477.40 ㎡	10,319.40 ㎡	1,158.00 ㎡	10,029.60 ㎡	ＲＣ・15F 1B ( 126 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.7 ％）	（ 333.4 ％）	（ 299.7 ％）	（ 33.6 ％）	（ 87.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.3 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

666,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 666,000 円／㎡　　×　　 10,029.60 ㎡　　＝　　　　 6,679,713,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,679,713,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 280,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,800 円／㎡　　×　　　 11,477.40 ㎡　　＝　　　　 3,222,853,920 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,679,713,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 667,971,360 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,890,825,280 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	33 ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	467,579,952 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 421,429,811 円
	販売総額(2期)	667,971,360 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 553,013,489 円
	販売総額(3期)	5,544,162,288 円	( 83 ％)	×　　0.7322	（ 33 ヶ月）	＝　　 4,059,435,627 円
収入合計		－	－	－	－	5,033,878,927 円
支出	建築工事費(1期)	322,285,392 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 298,823,015 円
	建築工事費(2期)	322,285,392 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 269,333,902 円
	建築工事費(3期)	2,578,283,136 円	( 80 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,923,914,876 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	400,782,816 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 364,672,284 円
	販売管理費(2期)	200,391,408 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 165,904,047 円
	販売管理費(3期)	66,797,136 円	( 10 ％)	×　　0.7322	（ 33 ヶ月）	＝　　 48,908,863 円
支出合計		－	－	－	－	3,071,556,987 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,033,878,927 円　　－　　　　　　 3,071,556,987 円　　＝　　　　　 1,962,321,940 円 570,000 円／㎡