鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０４２８ -2	名古屋市東区		更地	（　）	不整形	西10m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ東０３２８ -517	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ台形	北7.3m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ東０３２８ -506	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ千種０３３０ -522	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7.2m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e	Ａ千種０４３３ -8	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m市道、南東3.6m、角地		１住居その他 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,817	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 64.6]	309,587	100 [ 73.5]	421,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	421,000
b	(　 ) 1,065,663	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,083,779	100 [ 99.0]	1,094,726		1,090,000
c	(　 ) 343,079	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	319,158	100 [ 51.0]	625,800		626,000
d	(　 ) 373,246	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	398,757	100 [ 76.3]	522,617		523,000
e	(　 ) 430,777	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	441,220	100 [ 69.0]	639,449		639,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -35.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -49.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 660,000 円／㎡]

名古屋東 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,342,312	5,489,442	21,852,870	16,642,800	5,210,070	（　0.9350） 4,871,415	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	115,986,071 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅	285.50	ＲＣ5	1,061.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	446 ㎡	14.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ～３ＬＤＫのファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 69.5 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	243.75

2～ 3	共同住宅	228.00	90.0	205.13	2,942	603,492	2.0	1,206,984
							1.0	603,492
4～ 4	共同住宅	201.01	89.7	180.38	3,030	546,551	2.0	1,093,102
							1.0	546,551
5～ 5	共同住宅	160.50	91.6	147.00	3,089	454,083	2.0	908,166
							1.0	454,083
～

計		1,061.26	69.5	737.64		2,207,618		4,415,236
								2,207,618

⑨年額支払賃料	2,207,618 円　×　12ヶ月　＝　 26,491,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 737.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,491,416 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,408,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,762,845 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,415,236 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,207,618 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 537,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,342,312 円　　　　（　 61,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸３２　　　　-27	2,409 ( 2,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,942 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ東賃貸３４　　　　-5	2,406 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,008
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	276,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	845,142 円	28,171,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 683,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,580,600 円	276,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,489,442 円　（　　　　　　 12,308 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9350

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,061.26 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,642,800 円（　　　　　 37,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,342,312 円
②総費用	5,489,442 円
③純収益　①－②	21,852,870 円
④建物等に帰属する純収益	16,642,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,210,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,871,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,986,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋東 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 -3

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　浅田　勝利

TEL.

鑑定評価額

294,000,000 円

１㎡当たりの価格

660,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区白壁４丁目８９番				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	大規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北7.7m市道	水道、ガス、下水	東大手 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内屈指の高級住宅地域であ
る。

街

路

基準方位北　　　７
．７ｍ市道

交通

施設

東大手駅東方

780m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周囲にマンション建設が見られるが、高級住宅地域としての地位を確立しており、当面は現状の地域性を維持す
ると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 660,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市内の高級住宅地域一円である。当地域は市内屈指の高級住宅地域であり、需要者は地縁性を有す
る富裕層や法人が中心となる。古くからの名声が資産価値を上げ、高額であるが需要は根強い。同品等とされる高級住
宅地域の範囲が極めて狭く、その希少性の高さも相まって、周囲では高値取引も見られる。市場の中心価格帯は、供給
そのものが少なく、規模や取引当事者の属性等によるバラつきが大きいため、一定の傾向を見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は古くからの高級住宅地域であり、自用の取引を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成されており
、重視される価格は比準価格である。一方、収益価格は賃貸マンションを想定したが、土地の資産価値に見合う賃料水
準が形成されておらず、低位に求められた。検討の結果、市場を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋東 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 565,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[109.0]

100
[ 80.6]

[100.0]
100

655,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    638,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が長引く中
、低金利が追い風となり住宅市場は堅調に推
移している。

富裕層の投資意欲は高く、高級住宅地に対す
る需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ東０３３２ -501	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	台形	西14.9m市道、南8m、角地		２住居３１ｍ高度地区 (80,200)
b	Ａ東０３２８ -512	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ東０３３２ -510	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ千種０３３０ -522	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7.2m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 501,570	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	507,098	100 [ 84.0]	603,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	604,000
b	(　 ) 770,328	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 136.3]	573,649	100 [ 80.0]	717,061		717,000
c	(　 ) 409,794	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	381,221	100 [ 55.0]	693,129		693,000
d	(　 ) 373,246	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	398,757	100 [ 65.4]	609,720		610,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +36.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 660,000 円／㎡]

名古屋東 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,659,034	5,672,574	21,986,460	16,428,400	5,558,060	（　0.9320） 5,180,112	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	123,336,000 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	283.50	ＲＣ5	1,061.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	446 ㎡	14.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建て共同住宅（１ＬＤＫ：約５０㎡～３ＬＤＫ：約８８㎡）、駐車場７台。

⑦有効率　 69.5 ％
の理由

共用廊下、車庫・駐輪場等による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	243.75

2～ 3	共同住宅	228.00	90.0	205.13	3,055	626,672	2.0	1,253,344
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	201.01	89.7	180.38	3,116	562,064	2.0	1,124,128
							0.0	0
5～ 5	共同住宅	160.50	91.6	147.00	3,177	467,019	2.0	934,038
							0.0	0
～

計		1,061.26	69.5	737.64		2,282,427		4,564,854
								0

⑨年額支払賃料	2,282,427 円　×　12ヶ月　＝　 27,389,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 737.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,389,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,453,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,615,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,564,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,659,034 円　　　　（　 62,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸２８　　　　-4	3,297 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.9]	100 [109.0]	3,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 3,055 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸２８　　　　-7	2,367 ( 2,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 84.0]	100 [ 99.0]	2,934
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,072,000 円	268,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	872,074 円	29,069,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 686,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,505,800 円	268,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,672,574 円　（　　　　　　 12,719 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,061.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,428,400 円（　　　　　 36,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,659,034 円
②総費用	5,672,574 円
③純収益　①－②	21,986,460 円
④建物等に帰属する純収益	16,428,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,558,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,180,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,336,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）