鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２２５ -524	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	西15.4m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ (90,300)
b	Ａ千種０３２４ -526	名古屋市千種区		更地	（　）	不整形	南14.9m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ千種０３２４ -20	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ千種０４３０ -19	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南西12.2m県道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (87,200)
e	Ａ千種０３２５ -21	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15.2m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,396	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	346,488	100 [ 93.1]	372,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 231,565	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	251,065	100 [ 74.3]	337,907		338,000
c	(　 ) 210,217	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	223,040	100 [ 64.1]	347,956		348,000
d	(　 ) 258,127	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,257	100 [ 71.5]	366,793		367,000
e	(　 ) 268,162	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,715	100 [ 76.7]	369,902		370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

名古屋千種 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,182,016	3,353,817	13,828,199	11,642,400	2,185,799	（　0.9405） 2,055,744	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	60,463,059 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	160.05	Ｓ6	847.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.8 m x 20.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所フロア貸し、２～６階は１戸当たり平均面積約４０㎡のファミリータイプの共同住宅、平面駐車場を想定。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	136.50	59.3	81.00	2,696	218,376	8.0	1,747,008
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	142.21	79.1	112.43	2,157	242,512	2.0	485,024
							1.0	242,512
～

～

～

計		847.55	75.9	643.15		1,430,936		4,172,128
								1,212,560

⑨年額支払賃料	1,430,936 円　×　12ヶ月　＝　 17,171,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 816,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,171,232 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 816,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,079,234 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,907,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,172,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,212,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 234,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,182,016 円　　　　（　 76,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸２５　　　　-43	1,905 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.9]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,198 円/㎡　月額支払賃料（　 2,157 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ千種賃貸１７　　　　-1	1,974 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.2]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	594,000 円	198,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	539,617 円	17,987,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,683,000 円	198,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,353,817 円　（　　　　　　 14,840 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 847.55 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,642,400 円（　　　　　 51,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,182,016 円
②総費用	3,353,817 円
③純収益　①－②	13,828,199 円
④建物等に帰属する純収益	11,642,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,185,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,055,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,463,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋千種 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 5-12

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区今池４丁目４０９番｢今池４－４－９｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	事務所兼住宅ＳＲＣ8	中層の事務所ビル、住宅等が混在する商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	今池 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

今池駅東方

340m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層の事務所ビル、住宅等が混在する商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移してい
くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 353,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 251,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千種区及びその周辺区内に存する商業地域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業者、不動産業
者等である。近隣地域及びその周辺は、最寄駅が徒歩圏内にある等、良好な利便性を有する地域であり、需要は堅調で
ある。また、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的と考える。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応
じて多様で、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格については、
当該地域は自用目的のみならず、収益性に着目した需要が認められることから、一定の説得力を有する。従って、比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[111.4]

[100.0]
100

335,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

変異株等の懸念はあるが、景気は回復基調で
推移する中、不動産の立地、用途、収益物件
の可否等の個性に応じて、取引市場にも強弱
が見られる。

当該地域は、中層の事務所ビル、住宅等が混
在する商業地域であり、地域要因に特段の変
動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２２５ -524	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	西15.4m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ (90,300)
b	Ａ千種０４３９ -13	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	Ａ千種０３２５ -6	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西32.6m市道、東4m、二方路		商業 (90,400)
d	Ａ千種０４３０ -19	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南西12.2m県道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (87,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,396	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	346,488	100 [ 99.6]	347,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	348,000
b	(　 ) 305,371	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,921	100 [ 88.4]	355,114		355,000
c	(　 ) 299,548	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	303,038	100 [ 88.0]	344,361		344,000
d	(　 ) 258,127	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,257	100 [ 71.5]	366,793		367,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 353,000 円／㎡]

名古屋千種 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,929,407	3,704,082	14,225,325	12,171,600	2,053,725	（　0.9405） 1,931,528	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	56,809,647 円　　　　（　 251,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	160.05	Ｓ6	847.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.8 m x 20.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：事務所（フロア貸し）、２～６Ｆ：共同住宅ファミリータイプ、平面駐車場４台を想定。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	136.50	59.3	81.00	2,882	233,442	8.0	1,867,536
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	142.21	79.1	112.43	2,217	249,257	2.0	498,514
							1.0	249,257
～

～

～

計		847.55	75.9	643.15		1,479,727		4,360,106
								1,246,285

⑨年額支払賃料	1,479,727 円　×　12ヶ月　＝　 17,756,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 816,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,756,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 816,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 928,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,644,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,360,106 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,246,285 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 243,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,929,407 円　　　　（　 79,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸１７　　　　-5	2,249 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,259 円/㎡　月額支払賃料（　 2,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ千種賃貸３０　　　　-2	2,382 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,335
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	621,000 円	207,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	557,182 円	18,572,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,935,400 円	207,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,704,082 円　（　　　　　　 16,390 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 847.55 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0537 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,171,600 円（　　　　　 53,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,929,407 円
②総費用	3,704,082 円
③純収益　①－②	14,225,325 円
④建物等に帰属する純収益	12,171,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,053,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,931,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,809,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,000 円／㎡）