別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋千種 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -25 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.

鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区神田町２９０４番 ｢神田町２９－３｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 今池 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 今池駅北東方 680m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、今後についても特段の土地利用形態に変化は見込まれない。地域要因に特段の変 化は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千種区内の地下鉄東山線沿線において、駅徒歩圏内にある比較的区画が整然とした住宅地域の存する範 囲である。主な需要者は、千種区及びその隣接区内の居住者を中心として、戸建住宅の建設業者やマンション開発業者 が想定される。近隣地域は、比較的利便性の良い住宅地域であり、需要は底堅い。価格帯の中心は土地のみで総額３０ ００～４０００万円程度、新築戸建で総額６０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できず、収益価格については試算しなかった。当該地域は、共同 住宅、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自用目的での取引が一般的で、収益性よりも居 住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場参加者の観点から説得力も高いと考えられる ことから、比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [ 99.0] 100 270,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は新型コロナウイルス感染症の影響から 全般的に回復傾向にあるが、回復度合いは用 途や地域によって様々である。 熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特 段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％