別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋千種 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -21 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区京命１丁目８１０番 ｢京命１－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、マ ンション等が多い住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 茶屋ヶ坂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 茶屋ヶ坂駅東方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅、マンション等が多い住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区北部、名東区の郊外に所在する住宅地域である。需要者の中心は名古屋市に勤務する３０～４０歳 代の一次取得者である。最寄り駅から徒歩圏外のため、移動手段はバス便又は自家用車に依存するが、千種区内では地 価が相対的に低廉であるため、需要は安定している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで３，０００万円 程度、新築戸建住宅で４，５００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一部共同住宅も見られる住宅地域であるが、採算に見合う賃貸住宅の建築が困難で、取引市場においても自 己の居住目的の取引が中心であり、市場参加者の観点から収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類 似地域に所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格として十分な説得力を有 する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [148.4] [109.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は堅調に推移しているが、ウッドシ ョックによる建築費の上昇や設備を含めた納 期遅延が顕在化しており、今後の販売動向に は注視を要する。 千種区内では地価水準に割安感がある郊外の 既成住宅地域で、需要は安定しており、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％