別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋千種 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区川崎町１丁目１６番１ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅を主体にア パート等が混在する 住宅地域 北7.2m市道 水道、ガス、下水 本山 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 本山駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ熟成度が高い住宅地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千種区及びその周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、一次取得者及び名古屋市内の買替え層を含 む名古屋市内居住者で、名古屋市外からの転入も見受けられる。住環境に優れる住宅地域であることから需要は底堅く 、新型コロナウイルス感染症の影響は小さい。需要の中心価額帯は土地のみで３０００～４０００万円程度、新築戸建 で５０００～７０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺においては、アパート等の収益物件は見られるものの、自用目的の取引が中心で、また、対象標準地は 画地条件の制約により、現実的かつ合理的な賃貸住宅の建築を想定することが困難であったため、収益還元法は適用を 断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    257,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による影 響が徐々に緩和されつつあり、住宅地では回 復の兆しが見られる。 熟成した住宅地域で、特段の変動要因は認め られないものの、地価は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％